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外资集结抄底楼市 黑石等借宏观调控渔利中国 |
| www.sinoca.com 2010-09-02 时代周报 天涯社区 [复制链接] 字体：大 中 小 |
调控之下，外资可谓长袖善舞，借助各种渠道进入中国内地房地产市场。近日，全球知名私募基金美国黑石集团(简称黑石)联姻香港鹰君集团(简称鹰君)共同开发大连综合发展项目，这是调控以来又一家外资吹响进军内地房地产市场的号角。
据不完全统计，摩根士丹利、高盛、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资均以不同形式进入内地房地产市场。潜行的资本之龙正在抬头。
看好内地楼市
黑石大中华区主席梁锦松的一番言论足以佐证外资押注内地房地产市场的信心。
“我对中国房地产是看好的，未来20年房地产的价格还会增长，但是有波动;只要是选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，我觉得长远来讲还是很好的机会。”梁锦松接受采访时表示，“我们也相信，中国往后20年会发展得更好，在此背景下，黑石把重点放到中国是很自然的。”
日前，黑石与鹰君已达成协议，黑石将为鹰君提供资金共同开发大连综合发展项目。
事实上，鹰君早已练兵内地市场，内地已然是其酒店项目的中心区域，目前14个在建项目中8个就分布于内地的中心城市。
不过，鹰君对于房地产市场同样觊觎已久。鹰君投资关系部Carmen Tang对时代周报记者介绍道，“ 随着大连项目的启动，我们将开始进军内地房地产开发。只要收支平衡和负债合理，我们将继续投资满足我们回报的项目。”
根据鹰君的中期业绩报告，该项目于2009年10月15日斥资7.34亿港币购入，可建楼面面积为28.6万平方米，将分两阶段发展成1200 个高级住宅单位及1栋350间客房的国际级豪华酒店。其中，鹰君持有50%的权益，同时担任项目经理，而余下的50%权益则由一独立第三者持有。
不过，黑石播种内地房地产市场则可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥资11亿元收购卓越金融持有的上海长寿商业广场，时隔两月又砸下逾45亿元收购上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大连综合发展项目。与之前不同的是，黑石不再买面包，而是买面粉。
“外资投资目前主要是非住宅部分，而住宅部分不会买现货，而是参与到住宅项目的开发过程中来，在面粉变成面包之前，通过各种途径参与项目。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文接受时代周报采访时表示，因为条件苛刻，外资一般只是参与个别住宅项目，里面可能都是高端住宅，一定程度上能够拉动房价。
据业内人士透露，外资持有商业物业的回报率一般要求在10%，而参股则将其内部收益率提高到25%-30%。
招商证券投资银行董事总经理温天纳则认为，从风险角度来看，目前创投和私募基金开始进入项目，代表着外资认为中国房地产市场有非常广阔的利润空间。
实际上，黑石和鹰君并非孤军奋战。调控之下，国内信贷收紧。在内资几近偃旗息鼓之际，外资苗头乍现，其中最先潜行于资本市场。
根据深交所公布的数据，在调控以来市场相继抛售地产股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞银和高盛等外资大举增持地产股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。
又根据国家商务部数据，截至7月31日，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248.22亿元，同比上涨10%，其中，截至6月30日则为203.92亿元，同比上涨4%。
温天纳告诉时代周报记者，外资投资内地房地产市场肯定是呈一个上升的趋势，是在为资金寻找出路。
多渠道进入
黎庆文向时代周报记者介绍，外资进入中国市场，第一种是债券投资，这在平常市场是做不动的，但是现在国内进行调控，外资就可以趁机贷款给国内开发商。第二种是纯粹投资房地产市场，即股权投资，一般是希望三四年之后套现。前者是信贷紧张下进入国内市场，后者是无论房市情况都会进行投资。
新政以来，开发商海外筹资动作频繁，让人眼花缭乱。“在国内信贷收紧的情况下，外资对于开发商来说就是多了一个路子。”中银国际副总裁白韧对时代周报记者表示。温天纳补充道，从国际环境来讲，现在钱到处都是，还是处于一种非常疯狂或者宽松的融资环境，而外资正在寻找一个出路。
根据国家统计局《全国房地产市场运行情况》报告，1-7月，房地产开发企业利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比增长10.6%。其中4、5、6月份，当月利用外资的资金额分别为38亿元、32亿元、81亿元，继而证实6月份利用外资的加速，这亦是自 2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资同比增幅首次转负为正，并呈现迅速增长之势。而成立基金和参与股权则成为外商绕过管制、曲线投资内地市场的渠道。
目前看来，外资与开发商联手成立基金公司占市场主流。首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地早已身先士卒在境外成立中外合资公司，融资额高达数亿美元，投资旗下项目。
4月份，瑞银环球资产管理集团与金地合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元;6月22日，中国海外子公司中国海外兴业将旗下西安项目 30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给HarmonyChina基金公司;8月，新加坡淡马锡集团全资控股子公司新加坡丰树集团宣布将启动一个规模为5亿-10亿美元的以中国为重点的地产基金。
“无论是高潮还是低潮，外资都有专项资金投资远东市场，如果外资认为目前中国内地市场有利于谈判，有利于获得低廉价格项目的话，就会将采购团队倾斜于中国市场。就我们所接触的基金公司来看，外资投资物业的力度比以前要强，尤其是在中央出重拳之后。”黎庆文对时代周报记者表示。
除了建立基金，股权投资亦是外资的重头戏。白韧告诉时代周报记者，如果管制放松，外资肯定偏向中国，但是现在限制过多，大举进军恐怕没那么容易，只能是找一个合营伙伴进行参股，因为这样一般比较宽松。尽管是蚂蚁搬家式投资，不过不难看出，股权投资比以往更受青睐。
外资投资内地房地产市场渐成趋势，但是不可否认的是，在调控之下，外资进出仍处于尴尬境地。
“我估计今年晚些时候，部分外资还是计划进来，可能到第三四季度整个形势会明朗化，但是现在感觉许多事情没有做完，政策风险还在。大家对这个市场还是看不透，还是无法确定目前是到达底部还是短期的状态，都处于一个观望期，还没有一个共识。”白韧如是说。
近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。外资借调控抄底中国房市，给中国的房市泡沫论和房市调控带来了新的课题与思考，对于有泡沫的房市和政策要打压降价的房市，似乎是明显是要损失的领域，追求利益的海外基金还要投资的原因在哪里呢?
这里我们首先要认清的是投资的性质，是直接持有房产还是投资房地产行业，然后是真投资还是假投资真放贷。据本人的从业经验，海外的热钱到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营，所有补参与经营的投资如果不是上市公司可以股市套现的话，更多的是以各种合法形式进行的放贷活动，因为要是真的投资非上市的企业，企业没有上市公司的信息披露不参与经营是不可能的，而且这样的企业产权难以迅速变现对于外资热钱来说改变其热钱的属性也是不干的。
由于我们的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断的攀升，已经超过月息5%的状态，这样的月息复利驴打滚的方式下年息将超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑，尤其是房地产本身有房有地，企业的资产很多，更给放贷者高利贷带来保障。对于外资来华放高利贷，很多人说高利贷在中国违法，违法的事情对于法制观念特别强的外资是不干的，但是这样的放贷也是同样有所变通的，他们是合法的形式放贷，一种方式是以假购房来实现的，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款，另外就是以股权质押或者投资承包回购的方式进行，这样我们的监管部门在宏观监管上所能够看到的就是外资买房或者投资开发企业，对于这样的方式如果是假购房则外资由于是以买房人的身份出现，其资金安全性高，在开发商破产清盘的时候可以最先得到保护资金的安全性比银行贷款还要有保障;而如果是股权质押或者投资回购，由于质押的价值很低真的出现风险则可以变假为真极其廉价的控制占有开发企业，外商这样操作的结果就是采取假购房使得我们调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空，而采取股权质押或者回购的方式，则使得中国经济的支柱产业被外资所控制。
对于我们的调控开发商为什么不低价卖房而是借高利贷忍受被盘剥呢?这是我们要考虑的第一个关键问题，我们采取的调控政策的一个手段就是收紧开发商资金让他们低价售房，但是在这里直线条的思维在市场的博弈下显得极其幼稚和苍白。在我们不断提高房屋销售条件下，大量的开发土地根本没有达到销售的条件，因此他们只有忍受高利贷的盘剥，在进一步的是拿到预售证以后，开发商低价卖房也得不到急需的现金老百姓也买不到便宜的房子，因为只要房子价低大家都想买，马上就是各种关系找过来要留房，他们要你留房是不给钱的，直到房子涨价卖出后再给你钱，如果再跌价他们就不要了，开发一个项目是几百个图章，每一个盖章的人都要求你留房，你所有的房子都被留下还拿不到钱，而留房不属于索贿受贿，因此开发上降价售房也拿不到足够的现金只有求助高利贷。
最后就是高利贷极大的挤压了房地产降价的空间，我们看似房价增长很大，但是以3%月息的高利贷两年的利息就要超过100%，如果是5%以上的利息滚息的话两年就是400%，这些高利贷的利息还只能税后支出计算了税收以后负担更大，这些利息负担远超过房价的增长，表面上看房价暴涨的楼盘背后却经常是开发商赔本高利贷暴赚，因此在不断调控和房价不断上涨的背景下，开发商降价的寥寥无几而被逼得股东内讧和卷款而逃的比比皆是。我们的调控没有降低房价却加大了高利贷渔利的空间并诱使外资热钱卷入其中，政策应当更多的考虑非合作纳什均衡的因素。
而在外资高利贷背后更关键点的问题就是我们的房地产是否真的有泡沫，高利贷的渔利再成功如果是建筑在房地产的泡沫基础上也只能是空中楼阁，别看外资专家们大谈中国楼市的泡沫问题但是他们的投资行动却南辕北辙，他们表里不一的背后我们需要对于楼市的泡沫进行反思的，这样反思的结果只有一个就是我们的楼市泡沫是一个伪命题!原因就是中国房价上涨的速度并没有脱离GDP的增速和居民储蓄存款的增速，经济高速发展房价没有相应的增长反而是不正常的，更进一步的是我们的调控已经极大的压缩了产业的空间，因为拆迁费用的涨幅远远高于房价，例如北京东城的拆迁从不到1万涨到20万，而房价只从1万涨到5万，开发商的利润泡沫已经被挤出得很干净了，所以外资高利贷者敢于穷凶极恶的渔利房地产。
但是我们为什么房地产成为社会矛盾的焦点呢?我们老百姓买不起房的真实原因是老百姓的收入没有随着经济发展和GDP的增加而增加，甚至老百姓的收入扣除通胀因素在下降。对于香港当年的经济腾飞和房价暴涨，老百姓没有现在中国的怨声载道的背后就是老百姓的收入同步增长，如果我们也能够让老百姓收入与房价同步的增加，那么老百姓的相对购房负担就没有加重，老百姓就能够买得起房子，因此对于老百姓住房所引发的社会矛盾不是房地产的泡沫而是收入分配的不公，房价暴涨是与经济高速发展和居民储蓄飞速增加对应的合理现象，只是矛盾的表象，背后深层次的原因是贫富分化、分配不公、老百姓收入没有随经济发展而增加，只抓表象忽略本质的干涉市场必然导致市场的扭曲给外资渔利的机会，黑石等海外资本的行为已经证实了这样的问题，在中国进入社会转型的新阶段，我们应当透过房价的表象抓住本质，改革和调整社会分配机制已经到了刻不容缓的地步。
我国在1994年外汇体制改革之前，央行再贷款一直是基础货币发行的主渠道，但在1994年之后，外汇占款开始逐渐成为基础货币投放的主流。
1994 年汇率并轨当年，我国通过外汇占款渠道投放的货币就占了当年基础货币投放量的55.5%(此前外汇占款占基础货币投放的比例一直都是维持在10%以下的水平)，并且此后连续数年，通过外汇占款渠道投放的基础货币都维持在较高的水平上(自1994至1997年，中央银行资产负债表中的“外汇占款”分别增加 3740.51亿元、2292.65亿元、2804.23亿元和3070.62亿元)。自2003年起，WTO协议签订之后中国出口大增，外汇占款成为我国基础货币发行的主渠道。
2009年底，我国33.54万亿元的GDP规模，是1978年3645.2亿元GDP规模的92倍;同期广义货币供应量M2从1978年的859.45亿元增长到2009年底的60.62万亿元，为705倍;狭义货币供应量M1从1978年的212.03亿元，增长到2009年底的22万亿元，达到1037倍，大幅高出同期GDP和物价CPI增长之和。
这样的外汇占款式的货币投放，与当年中国绑定英美的法币发放没有区别，中国的货币控制权在外流的同时中国取得了输入性的通胀，而我们可以看到的就是西方的通胀是老百姓增收的福利压力下的政府债务暴涨所导致的通胀，老百姓在通胀时最先得到货币最得利，而中国这样的输入性的通胀背后却是外资最早得到货币可以在通胀前购买东西，造成中国的财富外流。
与此同时我们应当看到的就是我们控制住了粮食价格就控制住了CPI，控制住了能源价格就控制住了PPI，但是我们的房价既不在CPI也不在PPI，结果就是土地房价的暴涨，房价成为通胀的主力军来再分配社会的财富，而这样的再分配使得老百姓的收入没有跟随房价同步的提高造成民怨沸腾，而西方的通胀以老百姓福利为输入口，老百姓的收入增加快于物价，这样的通胀再分配过程中老百姓是得利的，得利的来源就是那些通胀被输入的地方，这其中的财富传导中国的外流的而国内则是通过房价的暴涨拉大了财富差距和地区差距。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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