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为何楼市不断暴升?政府总打不死楼价的终极原因 |
| www.sinoca.com 2010-10-06 搜狐博客 [复制链接] 字体：大 中 小 |
国民收入的统计是为了大概地衡量生活水平。一国之内，这些统计数字的变动误导成分不高，但国与国之间的比较是另一回事了。
不久前(二○一○年八月)报道说，中国的总国民收入开始超越日本的，意思是说刚刚超过。这是以美元算。以实质总国民收入算，我认为早就超过，而且超过很多。中国的人口是日本的十倍，土地三十多倍，好用的土地约二十倍。以美元算，中国的总国民收入要超越日本十倍恐怕是很久的将来的事，但以实质算超越十倍不应该困难。日本的物价比中国高出很多，而日圆在国际上奇强，这样与中国相比日本人的实质收入是高估了。中国与日本的实质收入差别要怎样调校才对不是浅学问，是我要说的题外话了。
要说的是比较有趣的三点。其一，我认为日圆在国际上强劲是政治压力使然，早期有外来的压力，后期日本人出外投资者众，保持日圆的强势有助。国际上有些专家认为日圆持久地有强势是因为技术上政府难以减弱。这不对。日本的经济不振是上世纪八十年代开始的。二○○一年在旧金山跟弗里德曼谈到日本，他关心，说那里的货币供应量推不上去，日圆过于强劲，是以为难。我认为一只弱币要增强可能不容易，但强币要转弱则易如反掌。大手增加货币的供应量，导致可以接受的百分之五左右的通胀率，日圆的国际汇率会应此增而下跌，何难之有哉?弗老当时指出日本的国会不通过可以大手增加货币供应量的方法。最近(二○一○年九月)日本说要用直接干预的手法来压制日圆的强势，是一种政治言论。一个国家的国际币值弱，要加强可能要推行外汇管制，或要有足够的外汇储备购回自己的货币。但货币在国际上有强势是另一回事，要调校转弱是容易的。一只货币的弱势与强势的调校困难是不对称的。
第二点。国际上的言论，老是喜欢把国与国之间的国民收入相比。不是以实质收入算。通常以美元算。这种比较源自经济学上的Purchasing Power Parity Theory(中译「购买力平价说」)。此说也，指同样的币值，在不同国家其购买力会相同。这里牵涉到的一方面是深学问，说来话长，这里不说;另一方面是浅学问，只几句就说完了。说浅的吧。浅的有两个看法，读者选哪一个都「对」!第一个看法，是阿尔钦提出的：「购买力平价说」是套套逻辑，永远对，因为不可能错。这是说，无论国与国之间有没有汇率管制，或关税各各不同，或有多种贸易约束――在这些及其他局限下，物价不同只不过是反映着局限不同，非不「平」也。扣除这些局限物价会相同，加进局限，物价因而不同，不能说parity不保，所以购买力平价说是套套逻辑，非理论也。阿师之见当然对。好比你走进内地的机场喝一杯咖啡，其价比机场外高五倍，局限不同，价因而有别，你可以不喝，何不平之有哉?另一个看法是以一只货币算物价，漠视局限，国际相比，同价但实质的享用不同，或享用相同但物价不同，所以不平也。这看法当然也对。怎样也不对的是Purchasing Power Parity Theory，因为根本不是「理论」，也没有说明是哪个看法，属无家可归之类。蒙代尔的弟子(R. Dornbush)曾经大书特书，萨缪尔森大赞特赞。不知是套套逻辑而试行以之解释世事是令人尴尬的。
第三点也有趣。为写此文，我挂个电话给一位对日本楼房市价有认识的朋友，得到的二○一○年中期的数据是：日本城市与中国城市的楼房市价，以美元算，大致相同，奇怪地近于完全一样。不是历来一样，而是二○一○年报道的、中国的总国民收入与日本的打平之际，大家的楼房之价一样。是以每平方面积算价的。我们知道在这时期中国的高楼大厦林立，多得惊人，而中国的土地面积比日本的大很多。这样，以房地产的总值算财富，中国比日本高出很多是没有疑问的，虽然高出多少倍我手头上没有数据――若有数据，为这倍数作大约的估计不困难。房地产的财富中国比日本高出那么多，总国民收入怎会是刚好打平的?
房地产的市值是任何国家的财富的一个重要部分，而对日本与中国来说无疑是最重要的一部分。财富是收入以利率折现所得，而收入是将来的收入，无可避免地牵涉到大家看不到的预期。无从观察的预期是经济分析的大麻烦，我们只能从看得到的局限转变衡量。二○一○年，中国内地的住宅租金的每年回报率只约楼房之价的百分之二，非住宅约百分之五，皆低于百分之六以上的银行借贷利率。这显示着中国的预期收入或通胀或二者的合并会上升。这预期上升，加上经济稳定，外资涌进中国不难理解，可能是内地楼价政府总是打不死的一个原因。
当然，楼房之价可以暴升暴跌。这些大幅的波动可能起自牛群直觉的乱闯，也可能起自财富累积的仓库选择有转移。愿赌服输，历史的经验说这二者对经济为害不大，主要是市场把财富再分配一下。然而，这暴升暴跌也可能起自政府的政策失误，或像二○○八年美国发生的不幸，金融市场的合约隐瞒着一个大骗局。源自这后二者的楼房之价暴跌对经济会是为害不小的。
转看美国吧。二○○三年美国的楼房市价高出中国的不止一倍，但二○一○年可能不及中国的一半。从楼房之价看财富，中国与美国之间的比对出现了大变动。然而，作这种比较，美国与日本的局限在两方面很不相同。其一是美国的房地产不是他们最主要的财富。美国的主要财富是知识与科技资产的所值。论科技知识日本也了不起，中国还是远远地落后了。这里我要指出的，是美国的房地产之价大幅下降，代表着的财富下降是上述的不幸的那一类，对他们的国民收入增长有不容易解决的麻烦。然而，从富裕的比较上，因为美国的知识财富了不起，他们在国际上的优势还会持续。
第二方面，美国不仅地大物博，人口不及中国的四分之一，以地大而言他们的居住环境可能冠于地球。这样，无论他们的楼房之价怎样下跌，在人均的楼房实质享用上，日本与中国是永远不及美国的。从国际的局面看，楼房的享用收入一般是在总收入享用的四分之一以上。这样衡量，以人均的实质收入算，中国要超越美国是遥遥无期了。
「宏观」的国际经济比较难以衡量。就是假设美国的地价下降到零，含意着楼房之价再下跌，但那重要的人均楼房享用依旧，实质上远超日本及中国的。问题是国民的财富下降了，那里的市民采用防守策略，对经济的增长不利。
当二○○八年雷曼兄弟事发，金融危机震撼地球，我立刻说美国的资源依旧――房地产与知识资产皆依旧――还是人杰地灵也。单以资源论前景，这前景没有变。问题是资源的所值是通过市场来厘定的。金融市场出现了问题，是人为之祸，原则上可用人为的方法修正，收复失地指日可待。传统上这种修正属宏观的范畴，但我们看不到这门学问作出了什么贡献。是宏观经济学的大考，打个零分的教授恐怕不少吧。
最后让我转到《圣经》说的伊甸园的例子。那里除了禁果不能吃，其他应有尽有，享之无尽。伊甸园之内没有财富，也没有缺乏，因而没有价，国民收入谈不上。亚当与夏娃享受着的全部是消费者盈余(consumer’s surplus)。我们在上文提到的实质收入是价格调整后的收入，在伊甸园不存在，但说到实质享用消费者盈余要算进去。原则上这盈余是可以量度的，但国民收入一般没有算进。
回头看上文提到的美国房地产的例子，跟中国相比远为容易接近一个伊甸园。假设他们的地价下降至零，他们的人均楼房享用依旧，虽然他们的财富及国民收入下降了，但因为楼价也下降，消费者盈余的上升足以抵消有余。如果我们不管这些下降会带来的其他不幸，国民的生计没有下降。另一方面，纯从房地产看，因为消费者盈余没有算进，加上需求弹性系数的考虑，一个国家的财富与国民收入上升可能代表着人民的生活水平下降。
地球上不同的国家，某程度上各有各的准伊甸园。以我为例，中国的古文化享之不尽，除了自己的时间其价近于零。曾经提及，购买及移植成长了的桂花树，中国之价只约美国的五十分之一。这些是消费者盈余很高的享受。国国不同，但每国家都有自己的多个准伊甸园。另一方面，消费者盈余这回事，不同地方的变化可以很大。这些变化，国民收入或国家财富一般没有算进去。从经济科学衡量，人与人之间的财富相比没有多大意思，何况国与国之间。国民收入的相比也如是。可以考虑及有点用场的是财富或国民收入的转变，但要基于某些其他情况不变，也要考虑弹性系数的左右。
每个人都可以有自己的伊甸园。好比今天早上我研究古文物，下午写书法，晚上做文章――全部自得其乐，而此乐也，皆消费者盈余。算是富有吗?世俗说不算。但上苍有知，如果我的多项玩意本领可以转让――不是卖书法，而是写书法的本领可以卖出去――排队轮购的人不少吧。伊甸园的放弃是多赚钱的代价，要多赚钱，是说这代价在边际上下降了。人浮于事的现象增加是需求定律决定的。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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