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上海首例地产商退地 退地潮将引起房市地市雪崩? |
| www.sinoca.com 2010-12-02 凤凰网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
最近，退地潮风起云涌苗头已经初露火花。有媒体报道说，2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。昨日上海嘉定两个地块被退地，这是国十条出台以来的首例开发商退地，该信息被市场猜想为是房价下跌的征兆。
另外，据易居中国的报告显示，中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
资金链缺口很大，而且又遇到国家四面围堵资金进入房地产市场，切断血液输送链。
那么，开发商会不会因为现金流断裂而退地降价卖房呢？另一组数据告诉你真相。今年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，所以，有人估计说，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时，上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛，大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。
为什么会有这么多的资金进入房地产呢？潘石屹揭示了问题的真相。近期北京连续出现的两个“地王”，均为央企下属公司，一个是中化集团，一个是中国电子集团。SOHO中国董事长潘石屹表示，背后的道理就是“钱太多”。他认为，因为产能过剩，中化集团掌握的巨额资金不可能再去建设化工厂，而中国电子集团也不可能再去建设电子厂，因为沿海的电子厂还在关闭中。这样，钱只能往房地产和股票市场上流。
在我看来，无论是境外热钱，还是境内热钱，比如像中化和中电，由于本业处于过剩之中，不可能继续扩大规模了，于是就有了剩余资金，他们主要选择楼市，并非是非理性的选择，然而，如果从集体理性来说，都选择楼市避险，那么，整个楼市就成了热钱得以冷却下的靖难场所了，别的地方都没有足够的魅力套住热钱。这是产业资本变成热钱的理由，还有信贷资金变成楼市热钱的理由，比如说能够贷到款，利用这些信贷充当资金金和杠杆赚差价。
现实生活中，很多信贷资金都可以当作炒作本金。例如，企业集团可以在内部使用承兑汇票套取银行资金。企业与大股东和子公司等 “关联企业”约定，开具无实物交易的承兑汇票，然后到商业银行贴现取得银行资金。取得的资金中的一部分留作下一次操作的保证金，每次贴现后又派生资金，轮回地创造虚假票据贷款。此外，就个人行为而言，假按揭、加按揭、循环贷款和信用卡非法套现，都可以成为套取银行信贷资金的手段。
这些理由让大量的资金，涌向了楼市，因此，明年发生债务危机导致资金链短缺的可能性并不大。
但是，如果这种雪球越滚越大，那就很难说了，因为大房企出现这么多的负债，一点利润需要借这多的钱才能达到，只能说效率极低。低效率却高扩张，债务会越来越多，这个时候，大家又关注了地方债问题，现在地方债已经高达7万亿了。
某个珠三角的研究员指出，尽管珠三角城市的负债率与全国平均水平差不多，但从三个重要指标看，值得警惕。在一些地方，地方政府的债务率基本上超过了100%，部分已经超过了200%，远超警戒线；地方政府的负债率也已经超过了10%这一警戒线，严重的已经超过20%；还有，一些政府融资平台公司的资产负债率超过了60%，有的甚至超过90%，其中部分融资平台公司是在这轮金融危机后成立的，又主要投资于没有营运收入的基础设施项目，一旦发生债务风险，地方财政肯定要为这些债务兜底。
土地财政占地方政府的很大比例，比例多少不好说，但是，大家都知道这是顶梁柱，一旦土地市场雪崩，那么，地方债务危机势必爆发。因此，在我们看来，阻止地方债务危机的爆发，阻止企业破产的危机大规模出现，很有可能会以房价上涨为代价的。不过，这种代价的空间，可能已经不大了，弹性已经几近丧失，橡皮筋已经伸张到了极点。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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