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北京楼盘利润过高将被处以重税 房租节后普大涨 |
| www.sinoca.com 2011-02-16 北京日报 [复制链接] 字体：大 中 小 |
核心提示：“京十五条”规定，对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘提高土地增值税预征率。北京房协副秘书长陈志介绍，开发商定价超过成本两倍被视为“增值额过大”，须对其处以重税，使开发商失去过高抬价或过快涨价的动力。
对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘，“京十五条”祭出撒手锏：实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
北京房协副秘书长陈志介绍，土地增值税是按商品房的成本和最终销售收入之间的差价，按一定标准征收的税金。“如一个项目的成本是每平方米1.5万元，实际销售是2万元，土地增值税就按5000元的一定比例征收。”
根据“京十五条”，什么样的楼盘算得上是“定价过高、预计增值额过大”？对于这个开发商和购房人都十分关心的问题，陈志回应称：“对于房价高低的认定，主要是依靠社会上的一般认知标准，不能脱离大多数购房人的实际购买能力和经济发展水平。如综合成本1万元的楼盘，如果卖到3万元以上，便可以被认定为‘定价过高、预计增值额过大’，将被提高土地增值税率。”
按陈志的举例，开发商定价超过成本两倍，被视为“增值额过大”，须对其处以重税，使开发商失去过高抬价或过快涨价的动力。
去年12月，市住建委、市财政局、市地税局联合公布，北京提高土地增值税预征率，由以往的1%，上调至大部分房地产项目按2%征收。
照此规定，房地产开发企业销售商品房的收入，按新标准预征土地增值税。容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征；其他房地产项目，按2%预征。销售经适房、限价房等保障房取得的收入，暂不预征土地增值税。
“预征是在销售过程中征收，预征的税金如果多或少，会在最后多退少补。”陈志解释说，土地增值税在去年12月的那次上调，主要是为了收缩开发商银根；而本次上调，则相当于处罚那些执意涨价的开发商。
此外，“京十五条”要求，有关部门加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
一线城市房租持续上涨 中介招人底薪翻倍
核心提示：春节后，北上广等一线城市房租持续上涨。上海房价因房产税新政上涨一成。北京租房市场报价比节前增长了14%。中介行业普遍调薪，底薪翻倍。
从去年底开始掀起的租金涨价潮，在春节后继续放大。记者在春节后接连接到租金上涨的消息，北京、上海、广州等一线城市房屋的租金持续上涨，很多中介开年后，重新刷新了年前房屋的出租价格，住房、商铺、写字楼的租金都上涨了10%左右不等。记者昨日走访了广州的多家中介，中介普遍反映租赁市场火热，成交单中租单已是卖单五倍。
与身边感受相互佐证的是客观数据。昨天，国家统计局公布的1月份我国CPI统计相关数据显示，居住类价格同比上涨6.8%，涨幅远高于烟酒类、衣着类等其他商品（服务）价格，尤其是住房租金价格上涨7.1%，证实了去年底以来各地房租上涨明显的趋势。
观察人士认为，房租的上涨与通胀预期导致的价格普涨及楼市调控加深部分潜在买户变租户不无关系，另外的一个重要因素则是，前两年房价上涨而租金变动不大，此次大规模上涨也有补偿性因素存在，预计此次上涨将会是个长期过程，直至房屋涨价导致失衡的房屋“租售比”到达相对合理地位。
上海房产税新政助推租价上涨一成
同样的情况也出现在上海。中原地产14日发布的租赁市场监控显示，上海的房屋租赁市场在春节后正在按“惯例”升温，目前不少区域的租金出现了10%左右的上涨。而房租上涨的原因，除了来沪务工人员节后返城、传统租赁客户换租等“传统”因素外，还增加了“持有成本上升”的预期。
业内人士分析，一方面，受楼市“限购”等调控政策影响，上海二手房市场买卖双方均陷入观望，部分房东开始转投租赁市场；另一方面，上海房产税细则的落地，也让不少房东产生持有成本上升预期，继而产生涨租金冲动。
德佑地产调查显示，2010年第四季度至今，上海住宅租赁市场持续升温，不同区域的租金上涨幅度不一，在5%―15%之间。汉宇地产对全市门店的统计也显示，春节长假后的一周时间里，上海房屋租赁市场的租金水平较节前有5%―10%的上涨。
据德佑地产滨江店经理王凯介绍，由于供应充足，浦东陆家嘴板块的租金涨幅较低，多在5%左右；而源深板块、洋泾板块等区域，由于自住率较高，出租房源有限，租金上升幅度多在10%左右，通常房东挂牌后不出一周就能成交。
21世纪不动产对上海区域旗下300多家门店抽样调查显示，节后上海二手住宅买卖交易大幅萎缩，买卖双方开始部分转投租赁市场，租赁交易在门店交易结构中的占比，由节前的不到40%攀升至70%，与2010年5―7月份的水平相当。
“上海二手房市场的历史走势表明，40%、70%这两个数字，会在楼市相对火爆期和低迷期交替出现。当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”21世纪分析师罗寅申表示，随着节后租赁需求的陆续释放，预计接下来的3―4个月内，租赁市场的相对活跃状态将得以延续。
罗寅申分析称，在浦东金桥、三林、宝山共富等板块，1月份曾出现过5%的租金上涨。2月至今，随着外省市租客节后返乡的增多，同时租赁挂牌又未有明显提高，上述板块租赁供需比例有所失衡，加上“国八条”、房产税等调控政策的密集出台，部分房东开始计划再涨租金，“其上涨幅度超过1月，普遍在10%左右”。
北京租房火爆中介招人底薪翻倍
在北京，据链家地产近日发布的数据，节后房屋租赁市场新增房源的平均报价比节前增长了14%。有市民反映，随着房租一涨再涨，各房产中介正在大规模招人，“招聘底薪也都比原来高出了一倍”。
据媒体报道，北京虎坊桥西北侧一我爱我家有中介业务员透露，房屋的租金去年就一直在涨，“租金涨了，我们的工资当然得涨。”而在海淀区四季青桥附近的链家地产郦城店，一位郭姓经纪人也证实，他们的底薪也从今年1月份开始从1000元直涨至2000元。
而我爱我家地产经纪有限公司统计的数据则显示，截至2月13日，节后住宅租金比节前1月份实际上涨了2.23%。对于这部分上涨的租金是否就是中介员工涨薪的来源，我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖称，给员工加薪的资金来源，将从公司的预算中出，跟租市看涨没有必然联系。
“房产中介行业普遍调薪，与市场环境密不可分，每个春节后房产行业都会缺人，但今年尤其厉害。经过去年的调控，再加上今年年初又传出新一轮调控又将来临的消息，中介行业员工流动很大，很多员工过了年就不再来了，加薪是为了补充行业人员，也是为了行业的长远发展。”胡景晖说。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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