太恐怖了 97年进楼市的香港炒房人现在还没有解套

　　在很多人看来，香港这种地方的房地产长期的增值能力是毫无疑问的。一些人对香港靠房地产大发其财的人如数家珍，象李嘉诚这种房产商就不用讲了，周星驰、任达华之流就是如此。

　　从基本面上看，香港有不少房地产价格不断上涨的因素：

　　一是香港政府对土地财政的依赖。香港特区政府的地价收入在很长一段时间基本都在其总收入的10%以上。根据香港特区政府统计处资料，2004~2005财政年度为 12.15%，2005-2006年度为11.93%，2006-2007年度为12.85%，2007-2008年度为17.38%，2008-2009年度为5.35%。虽然地价收入的比重按当前的水平来看不如内地一些省份，但这个比重在全世界范围内是比较高的。

　　二是香港很多中产阶级长期以来都把房地产作为主要投资渠道。以上说的周星驰等人就是其中的代表，只不过名气比较大罢了。

　　不仅香港的本地人，现在大陆的富人也加入了香港楼市的投资大军中。长江实业地产投资董事郭子威曾对香港媒体透露，今年长实推售的楼盘，内地客的比例有望从去年的6%升至逾10%。而香港特区政府对土地财政的依赖则是香港房价上涨的最大推动力。

　　除了以上两大原因之外，就目前香港楼市，还有一个上涨的有利因素，就是高通胀下的低利率。当然，从统计数据上看，香港的物价涨幅并不大。我记得去年全年也不到3%(大陆好象全年是3.2%左右)。但是香港目前的存款利率非常低，所以存款其实是负利率。根据香港金管局网站的数据显示，2月香港平均的12月期同业拆借利率只有0.8%，6月期利率只有0.43%。至于说个人存款利率，还要低一些。在汇丰(中国)网站上查到的港元定期存款利率，3月期为0.13%，6月期为0.23%，12月和24月分别是0.6%和0.75%。

　　存款利率低，贷款利率也非常低。长期以来，香港住房按揭利率定价方式有两种：一为最优惠利率(P)减去固定利率数值，实际上就是固定利率贷款;二为HIBOR加上一个固定利率数值的方式，即拆息按揭。目前低利率，所以多数人都选择第二种利率，今年年初的一个报道称“现在银行普遍可为一般住宅提供优惠低至全期HIBOR+0.8%、上限为P-3% (P指最优惠利率，为5.25%)”，按这种说法，当时的购房贷款利率不到2%。如果在大陆，在负利率的情况下，贷款买房利率不到2%，房价在目前的基础上是涨是跌?

　　所以，虽然2010年11月，香港特区政府出台了针对房地产投资客的限制按揭贷款金额和特别印花税政策，但经历短暂的2周观望后，香港楼市重回上升通道。香港差饷物业估价署的数据显示，香港所有类别住宅售价指数去年11月为163.5，由于调控，曾在去年12月跌至162.2，今年1月已升至167.6，创本轮行情新高。

　　但香港1997年10月房价泡沫最高峰时，该指数为172.9。因此，1997年高位买楼的投资者解套在望。

　　香港去年的房价上涨，其实是不得人心的。应该说香港一二十年以来的经济和财政政策，是非常不得人心的。李嘉诚等人可以买地，囤地，与政府一起制造住宅供不应示，成为亚洲甚至世界富翁，但香港中下层居民一生都为了一套房产而挣扎。事实上很多香港80后未来前途渺茫。香港甚至有贫民住在类似养鸡笼那样的铁笼子里。

　　所以香港最近有些事故，不少人对财政司的预算案强烈不满。特首曾荫权还在出席一个活动的时候，被一个市民所伤。最近香港财政司妥协，给每个18岁以上永久居住权的公民6000港元红包。以小恩小惠来代替对土地财政的改革。

　　遗憾的是，香港的房地产价格居然还是没有创1997年新高。有没有可能，中国在目前，或几个月内创造了房价泡沫高峰后，未来14年仍不能创新高呢?