上海引领全国楼市降价潮 八城总体成交遭腰斩(图)

　　[提要] 越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮，其中不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。

　　知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

　　沪上成交量跌至7年最低

　　从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。

　　上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20％至40％。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8％至10％的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”分析师薛建雄表示。

　　另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此拿出部分降价房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表示。

　　而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。

　　在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。数据显示，上周（10月17至23日）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。

　　这种降价只是开始

　　不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30％。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。

　　除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

　　“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。

　　另据统计，北京二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。

　　八城市楼市成交量遭腰斩 北京保障房入市现效果

　　在“银十”楼市惨淡的降价通道之中，八成城市的成交量出现了同比下跌，其中8个城市的同比跌幅达到50%以上。

　　10月24日，中国指数研究院发布最新报告显示，上周被监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上。其中，长沙同比跌幅最大，达到76.43%；其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%。

　　“从年初至今情况来看，重点城市中，苏州和天津成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。其中，苏州涨幅最大，达14.59%；重庆跌幅最大，达36.02%。”上述报告显示。

　　另外，当日来自北京市统计的最新数据显示，前三季度北京全市销售商品房915.8万平方米，同比下降8.3%。其中，销售商品住宅632.1万平方米，下降12%。与之形成鲜明对比的是，北京销售政策性住房面积197.6万平方米，增长1.2倍，这无疑也对商品房市场形成压力。

　　值得一提的是，就是在保障房成交量的支撑下，上周北京全市住宅成交总量达到3671套，环比前一周大幅上涨了近32%，但与去年同期相比仍下跌了31.5%。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，上周北京有13个楼盘入市，供应住房4000余套。“供应的增加，促进了成交量的增加，10月末一手住宅成交有望继续回暖。”

　　“事实上，保障房增加导致上周北京住宅成交量明显上涨。”中原地产张大伟告诉记者，如果剔除保障房，上周北京商品房住宅合计签约为820套，环比上上周（剔除保障房后）成交的870套，依然下降了5%左右。

　　与此同时，来自链家地产的统计数据显示，截至10月23日，北京商品住宅存量达到117673套，创29个月以来最高。同时，周供销比达到2.8：1，同比、环比均增长近一倍。在库存严重积压的同时，供求比例正在逐渐扩大。

　　“截至目前，北京比较明显的大范围实质性降价还没有形成规模，但预计随着库存积压的增加和滞销情况的加剧，市场短期内会迎来一定程度的价格下调。”链家地产首席分析师张月说。