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北上深降价潮涌 广州还远吗?比媒体描述的更厉害 |
| www.sinonet.org 2011-10-28 羊城晚报 [复制链接] 字体：大 中 小 |
“上海楼市的降价情况比媒体描述的更厉害。”刚从上海回来的业内人士，慨叹近期上海楼市之低迷。上海楼价跌幅过大遭遇业主维权，仅是其中最糟糕的情况之一。与上海几乎同步的，还有北京、深圳，其降价范围、降价幅度，正一步步扩大。
在楼市全国化、一损俱损的情况下，只见个盘降价未见降价潮的广州楼市，能否维持自身独有的价格走势？
“寒冬将至，降价潮暗流涌动。”经纬行如是分析。发展商在资金回笼速度放缓、贷款成本和贷款难度加大以及年度销售目标达成等多重压力下，广州楼市降价潮已经不远。
市场：广州有降价，没有降价潮
降价潮其实有迹可循。
一线城市10月份成交低迷不振。根据兴业证券的监测数据，10月14日-21日一周，上海新房成交较9月份最后一周下降11%，约为春节前成交的六成。北京较9月份最后一周下降17%，成交量仍处于低位。深圳情况略好，较9月份最后一周上升15%，成交绝对量为年初成交的一半。
“金九”已经成空，“银十”眼看无望，开发商只能祭出SOHO中国有限公司董事长潘石屹所说的最后一招：降价，并且是更大幅度的降价。
北京的降价潮，从通州开始向昌平、大兴等周边区域蔓延。深圳，继中海的七折优惠、万科的“万团大战”后，有楼盘在九十月份的两次开盘之间，价格最多的下滑了5000元/平方米。上海最夸张，短期内，龙湖郦城、中海御景熙岸和绿地秋霞坊三个楼盘均出现了因为发展商大幅降价而引发前期业主维权。
四大一线城市中，广州暂时成了楼价的坚守者。广州八九月份的成交楼价，是今年排名第二、三的高价，历史上也是第二、第四的高价。如此高的价格，最真实地反映出广州一些降价的楼盘，其降幅远没有表面数字显示的如此“惊人”。
日前开售的珊瑚天峰，楼价据称“跳水”6000元/平方米。记者本月26日致电楼盘，得到的消息是开售价为1.4万-2万元/平方米之间，去年推出的江景复式洋房报价2万元/平方米，拿最低价来比去年的均价，才有“跳水”之说。但去年的价格是带“精致装修”，目前所推单位是毛坯，减去装修价，“跳水”之说便要大打折扣。珊瑚湾畔业主告诉记者，珊瑚天峰最低价的是190多平方米的平层单位（去年2万元/平方米的是复式），在承认该批单位的售价较有吸引力的同时，该业主也称“这批产品的位置相对较差”。
即使限价令下的增城，楼盘降幅也没有想象中大。在限价令之后，几乎所有增城楼盘都从装修房变成了毛坯房，并且不少楼盘要搭售每平方米一两千元的装修，计算下来，买房费用并没有减多少。至于那些真正的“笋货”，多数被开发商的员工或关系户拿走，和普通买家没有多少关系。就算是今年国庆最火的翡翠绿洲，价格被看作热销利器。实际情况是，去年6月30日，楼盘的“湖滨苑”拿到预售证，至今年10月25日，其网签均价为6661元/平方米；该盘今年9月29日拿到预售证、国庆发售的单位，预售证为20110734的网签均价是6652元/平方米，预售证为20110733的网签均价则是7408 元/平方米。
“相比较而言，广州楼价变化远没有北京、上海这么疯狂”，在资深业内人士赖峥看来，广州楼盘有降价，只是还没有降价潮。广州楼盘降价的幅度、降价楼盘的数量、降价房企的影响力，和北、上、深还不可同日而言。
疑问：广州难以置身降价潮外？
广州楼市降价的压力，并没有比北、上、深小多少。
事实上，广州今年一手住宅成交可谓惨淡。今年1-9月份，广州十区一手住宅月均成交面积仅为48.75万平方米，自2005年楼市调控以来，这一成交数据仅好于2008年。成交的低迷，导致广州楼市库存量不断增加。截至本月26日，广州一手住宅可售面积为620万平方米，按照今年前九个月的销售速度，消化时间将超过13个月。
一方是销售的堵塞，一方是货量仍在不断增加。相关网站数据监控中心最新统计，11月份，广州全市将有71个项目推出新货，仅次于10月份的77个，单月推新项目数为全年第二。这一波推货高潮中，不少楼盘定位为高端项目，这正是受限购影响最大、成交最困难的楼盘。某中型房企的营销负责人告诉记者，他所负责的楼盘，近期楼价优惠幅度达到了10%左右，成交尽管比周边没有促销的楼盘要好，但还是大大低于他们的预期，因此，“我们接下来会有更大幅度的优惠”。
“上市大房企为完成销售计划，很可能会降价促销”，在赖峥看来，更大幅度的降价并非中小型房企的专利。有消息称，广州万科为了完成今年百亿元的销售任务，将会加快推货速度，据称新货“不会涨价，只会调低价格”。
在业内看来，年底调低价格的不止一家上市房企。“从当前开发商完成业绩情况以及广州市场四季度预计要推出的货量来看，各大房企都存在不同程度的业绩压力，不排除某些开发商采取以价换量的措施。”在监测15家上市房企业绩达成率之后，合富辉煌集团市场研究部得出了这样的结论。广州之所以没有出现和其他一线城市相同的降价潮，一个重要原因就是缺乏降价的带头大哥。看来，这种状况很快就会发生改变。
面对当前的形势，经纬行研究中心在其发布的最新报告中，鲜明地表达了他们的观点：寒冬将至，降价潮暗流涌动。
增值，楼盘“加量不加价”
上周，上海有楼盘降价，出现数百名老业主到售楼部聚集“维权”。记者走访在售的番禺、天河楼盘所见，广州的开发商明显要“识做”得多，虽表态不加价，但也绝口不提“降价”，同时，“增值”力度越来越大，意在以“加量不加价”打动看楼客。
不排除会推特价单位
本月23日，番禺大型社区招商金山谷举行“社区配套升级暨华润万家入驻签约仪式”，建筑面积逾万平方米的大型综合超市华润万家即将入驻项目“邻里商业中心”。销售人员介绍，超市预计将于明年年底开业。
当然，配套升级可以更好地卖楼。销售人员称，近期推出“领仕”组团最后20套压轴景观楼王单位，92-115平方米的绝版“N+”户型，两房加双花园（入户花园及空中花园）设计，可实现两房向四房升级的空间享受，且入户花园、空中花园及阳台等空间均按一半面积计价，部分户型赠送面积高达20平方米。如今1.4万元/平方米的售价仍未松动，不过，销售人员称，以后不排除会推出“特价单位”。
出资请高端买家“娱乐”
位于天河奥体新城板块的合生帝景山庄，是目前天河区唯一在售的别墅盘，卖的就是“稀缺”二字。由于只推出20多套产品，仍保持在4万元 /平方米以上的价位。“买这种盘的人真的不在乎价格，主要是有没有感觉”，楼盘销售负责人吴远帆称，刚有一位客人一次性买下两套单位，总价6000多万元，一次性付款搞定。本月22日，楼盘请来全球奢侈汽车品牌兰博基尼，将全球限量版南中国新车发布会请到楼盘现场来发布，新车在中国仅有25辆，“买得起这种车的人，买别墅不是问题”。据介绍，楼盘在售三期“比华利山”组团双拼别墅，户型面积为431-453平方米，单位总价约2000万元。
试探，快频率小幅降价
“十一”过后，楼市着实淡静了一段时间。不过，时至月底，对于货量压力仍大的广州楼市来说，新一轮的冲刺又在悄悄进行。记者注意到，平价成为越来越多楼盘的招牌，折扣也在悄悄放大，尤其是持续加推的楼盘，不断以持续增大的小幅折扣快频率地向买家发出促销信号。
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