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全中国楼市潜在库存约100亿平米 开发商四面楚歌 |
| www.sinonet.org 2011-11-10 东南网 [复制链接] 字体：大 中 小 |
国土部：全国当前未开工房地产用地约21.3亿平方米
在限购等政策影响下，中国楼市拐点初现，而将近百亿平方米的巨大潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。
国土资源部9日发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”显示，今年前三季度，全国房地产用地供应11.88万公顷，同比增长14.0%，比去年同期增幅回落。36个重点城市（直辖市、省会城市、计划单列市）房地产用地供应量同比增长11%，其中供应量增加和减少的城市各占一半。
国土部认为，从前几年看，第四季度房地产用地供应量一般占全年供应量30%左右，预计今年全年的房地产用地供应总量将近17万公顷，同比增长超过10%。
值得关注的是，国土部首次对外披露未开工用地数据。截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。
国家统计局9日发布的“2011年1~10月份固定资产投资主要情况”也涉及到了房地产及住宅施工情况。数据显示，今年前十月，全国房屋施工面积47.4786亿平方米，同比增长28.4%。而住宅施工面积为36.3712亿平方米，同比增长26.8%。
业界一般认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国尚未开工的房地产用地应该可以建成大约32亿平方米的房屋，未竣工的房地产用地可以建成68亿平方米的房屋。
2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。
当然，中国楼市实行预售，也就是即便房屋还未能竣工，但只要满足“开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间”等若干条件，开发商就可以将房屋对外销售。因此，上述100亿平方米中可能有少许部分已经对外销售。
不过，国家统计局9日发布的数据显示，今年前十月全国房地产销售面积约8亿平方米，即便扣除这些，今年10月份之前供应的房地产用地如果全部建成，总量也将高达90余亿平方米。
如此大的供应量将对未来楼市的价格产生较大影响。国土部表示，按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应，存销比的变化将对房地产市场产生积极影响，促进房价合理调整。
近日，《第一财经日报》独家获悉，为了加大对囤地行为的查处，国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。目前，国土部已经征求了地方意见，正在进一步完善
开发商四面楚歌：房子卖不掉 谁会最先倒下
中国地产黄金十年后的生死节点，哪家地产商尤其是知名地产大鳄中，谁会最先倒下？
生或死的真相，或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿，沪深两市上市房企（申万分类）2011年三季报已披露完毕，香港上市内房股大多也已披露最新的销售数据。权威统计显示，上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负，可谓危机四伏。
截至三季度末，即使因工业化、高周转而著称的万科，资产负债率也已高达78.97%，几乎入围沪深两市上市房企资产负债率前10名，这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。
华远地产董事长任志强日前告诉本报，本轮调控是否见效可能要以一些地产商的倒闭为标志，从行业整体看，地产商总共尚有约1.7万亿资金未使用，总体上不会有大规模倒闭。“但个别企业并不排除存在崩溃、倒闭的可能性。”
最大的危机不在于当前，而在于趋势。房企的生存状况已经令人担忧，但趋势上，这种恶化并没有触底，房价而言，可能还只是开始，这才是让绝大多数地产商最绝望的。
有多少“凤凰”危在旦夕？
凤凰股份（600716.SH），这家江苏南京国资背景的知名区域房地产企业，三季度净利润率出现了负178.18％的“离谱”状况，排名沪深两市上市房企（申万分类）倒数第二，仅次于已处于暂停上市但依然归类为地产行业的ST海鸟。
仔细研读地方房企最新的财务数据，让人“倒吸一口冷气”。至2011年三季度，其利润总额为-4443.87万元，净利润为-3362.65万元，净利润同比增长率为-4048.35％。资产负债率为78.86％，排名沪深两市上市房企前20位，负债合计高达近56亿元，而其手头的货币资金不到17亿元。其最新的资产流动比率降至1.40，速冻比率则为0.40。公司当前的存货（净额）超过48亿元。
本报记者此前掌握的信息显示，在凤凰股份庞大的存货所涉资产中，其中一个大头就是闲置超过6年之久的南京铁管巷地王，该项目是其在2010年以一种接近于“火中取栗”的方式接手的。
2010年7月，完成借壳上市不久的凤凰股份公告称，全资子公司拟收购南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权，股权转让价款为6.5亿元。此次股权转让完成后，这块著名的闲置地王就背在了凤凰股份的身上。
较高的土地成本，是目前大多数负债率等财务数据报警的房企的一个重要共同点。
或许，不管是财务数据还是实际运营层面，凤凰股份的生存状况都还不是所有房企中最令人担忧的。凤凰股份所透露的只是整个行业当前危机的冰山一角。
上海同策咨询与研究发展中心的最新统计披露，2011年第三季度，沪深两市上市房企中有21家净利润出现负值，其中新城B股以负值6000多万的净利润位于最低；相比去年同期，有52家房企出现了下跌，其中不乏首开股份、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、万通地产（600246.SH）、凤凰股份、莱茵置业（000558.SZ）等知名企业。
开发商四面楚歌： 谁会最先倒下？
净利润率方面，也有半数左右的企业销售净利润率出现下滑，万通地产三季度净利润率仅为4%，相比去年的17%大幅下跌76%左右。而凤凰股份、天津松江、长春经开、丰华股份等13家企业三季度的净利润率均为负值。
与净利润大幅下滑相对应的则是上市房企资产负债持续飙升。
统计显示，目前沪深两市上市房企负债总额与资产总额比为73.7%，高于去年同期值。此外98家上市房企资产负债率平均值为65.58%，去年同期则为60.63%，攀升了将近5个百分点。
“无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化。”同策咨询分析师坦言，超过半数房企的资产负债率同比去年都上升了，包括万科、招商地产、万通地产、金地集团、首开股份等知名房企。
沪深两市三季度资产负债率最高的前十家上市房企均超过了80％。分别为ST园城109.95％、高新发展95.27％、天津松江90.72％、新城B股 89.11％、西藏城投86.96％、中茵股份83.58％、格力地产82.45％、滨江集团81.44％、顺发恒业81.41％、宁波富达 80.76％。
上市房企的所持的现金流则在持续减少。行业第三季度经营活动产生的现金流净额为-205.35亿元，相比去年同期 102.58亿元，降幅巨大。有53家房企单季度经营活动产生的现金流净额同比去年下降，其中降幅最大的前十名分别为渝开发、新华联、天保基建、世荣兆业、上实发展、光华控股、荣丰控股、苏州高新、运盛实业、国兴地产。
万德数据则显示，上市房企本季度现金及现金等价物净增加额为-169.42亿元，同比降幅为152.34%。
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