90年代日本大胆刺破楼市泡沫启示中国的楼市政策

　　在上海展览中心举行的“假日楼市――2011上海房地产秋季展示会”上，房产商依靠“人海战术”实行“抢、逼、围”争夺客源。汤彦俊 摄

　　《日本新华侨报》日前刊文说，上世纪90年代日本房地产泡沫破灭时曾“哀鸿遍野”，但此后日本房地产市场开始步入良性轨道，到现在已回归合理价格。日本刺破房地产泡沫对中国主要有三点启示。第一，要在泡沫失控之前进行调控；第二，要把资产价格纳入宏观政策调控的范围；第三，避免不适当的政企关系影响决策。

　　文章摘编如下：

　　11月6日，中国总理温家宝出席在俄罗斯圣彼得堡上合组织成员国总理会议时表示：“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展”。同时强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。自2010年房地产调控以来，温家宝总理在多个场合多次强调房地产调控不动摇。

　　严控之下，房地产市场明显降温，重点城市房价开始出现松动，9～10月中国房价下跌的范围也大幅扩大。但就在此时，一些地方和个人开始“逆流而动”。现在可以说是中国调控楼市的关键时刻。

　　上世纪90年代日本房地产泡沫破灭时曾“哀鸿遍野”，但此后日本房地产市场开始步入良性轨道，到现在早已回归合理价格。虽然日本“下手太晚”，政策使用不当导致了经济长期低迷，但当时日本主动刺破房地产泡沫的勇气却可嘉。

　　对于日本政府挤破泡沫的做法，存在着两个争议：一是日本政府是否应该主动挤破泡沫？这一问题历经多年也没有很好的答案。但是笔者认为，2008年美国由房贷引发的全球金融危机提供了很好的答案：政府应该主动挤破泡沫。因为如果泡沫持续，将会导致房地产有效需求低迷，或者是房地产购买者无力偿付按揭，同样会导致泡沫破灭。

　　二是日本政府刺破泡沫的时机是否恰当？笔者认为，日本政府主动挤破泡沫的时机确实存在两大失误：首先，日本政府行动太晚，不能等到泡沫已经构成实质危害的时候才去挤，而应该在泡沫形成的初期采取有效措施，从而避免泡沫的积累和形成。其次，日本政府的措施缺乏渐进性。这一点非常值得注意。很多学者认为，日本政策在采取了土地监管、税制调整等措施之后，其实市场已经受到冲击，只是由于存在一定的时滞而效果不明显。在此情况下（看似没有政策效果时），日本银行再出连续加息重拳，由此酿成了“猛药”。

　　笔者认为，日本刺破房地产泡沫对中国主要有三点启示。

　　第一，要在泡沫失控之前进行调控。因为一旦泡沫形成，就很难控制了，既无法控制泡沫的破灭，也无法控制泡沫的危害。

　　第二，要把资产价格纳入宏观政策调控的范围。事实证明，资产泡沫的危害并不比通胀来得轻。

　　第三，避免不适当的政企关系影响决策。泡沫的严重程度和危害，往往被代表房地产企业的游说力量轻描淡写，或者被“房地产带动产业发展”的表面现象所遮掩。在正常情况下，房地产业的发展能带动钢铁、水泥产业的发展，能带动就业，这都是对的，但一旦其形成了泡沫，泡沫发生破灭的话，房地产业就不仅什么都带动不了，反而会累及整个经济。