2012年，去团购美国“法拍屋”

　　美国“法拍屋” foreclosure与中国团购

　　什么是美国的foreclosure?在国内被译成“法拍屋”或止赎房。从字面上看，“法拍屋”指的仅仅是被法院拍卖的房屋，并不完全代表foreclosure。其实，foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。

　　美国目前有多种foreclosure，如，自认亏本的“法拍屋”、拍卖中的“法拍屋”、银行持有的“法拍屋”。目前美国市场上绝大多数的“法拍屋”都是银行持有的“法拍屋”。

　　所谓团购(group purchase)，就是指团体购物，是认识或不认识的消费者联合起来，增大与商家也即卖家的谈判能力，以求得最优价格的一种购物方式。根据薄利多销的原理，商家或卖家可以给出低于零售价格的团购折扣和单独购买得不到的优质服务。

　　美国金融危机后“法拍屋”的市场情况

　　2010年底，美国地产跟踪公司(RealtyTrac)副总裁沙加(Rick Sharga)曾表示，当年银行收回房屋数量达120万套，超过2009年的90万套。美国“法拍屋”数量在2011年可能达到顶峰。

　　又据美国《纽约时报》2011年5月份报道，由于“法拍”潮，大银行和大贷款机构目前拥有87.2万套住房，相当于2007年金融危机刚开始时的两倍。美国地产跟踪公司(RealtyTrac)表示，它们正在处理另外100万套住房的法拍手续。

　　美国“法拍屋”折价幅度和销售情况

　　根据美国中文网2011年2月份的报道，全美“法拍屋”平均售价去年低于正常市场价28%。从美国历史上看，“法拍屋”销售占房屋市场总销量的10%以下。CNN说，去年“法拍”房屋和“短售”房屋占总销量的26%。“短售”是指产权人以低于所欠房贷余额的价格出售。

　　2011年5月份，美国中文网又报道，全美“法拍屋”售价比正常售价低27%;而有10个州的“法拍屋”折扣幅度更高。地产跟踪(RealtyTrac)发表的报告称， 2011年第一季度“法拍屋”平均价比正常售价低达35%。

　　以上数据和资料显示，2012年美国“法拍屋”市场仍将延续2011年的情况，相比市场正常房价，“法拍屋”的折价幅度大体上在25-35%之间。

　　2012年之后美国房地产市场前景分析

　　从美国政策面变化来分析。2012年1月4日，美联储一开年就“迫不及待”地呼吁美国国会采取更多行动稳定美国房地产市场。联储警告称，若未能实现上述目标，房地产市场的疲软将可能对美国整体经济构成伤害。

　　美联储这个举措，在美国国内是颇具争议的。但必须指出的是，美国两轮QE政策中，QE1购买的恰是抵押支持证券(MBS)。同样，市场一直既期待和又忧虑的QE3也是同一指向。

　　美联储在金融危机之后的QE政策，到目前为止是成功的。美联储今年1月10日公布的数据显示，2011年美联储净利润高达789亿美元。若2012年美国房地产市场止跌回升，美联储就完全不必推出QE3政策了，而且其QE1不仅完全安全且又能大赚一笔。2013年年中或下半年，美联储将成功退出QE政策并开始加息，美联储和伯南克将成为救“美”英雄，全世界，至少华尔街又将为其大唱赞歌。

　　据美国《商业周刊》今年年1月14日的报道，房利美预测，尽管房产销售和住宅建设已经连续五年在美国经济发展中扮演“拖油瓶”的角色，但在2012年，预计美国新屋和成屋销售额将增长3.5%，新屋开工率将上升16%。

　　从美国新组建家庭数据角度来分析。美国人口普查报告显示，2011年新增了100万户家庭，如果这一势头得到持续，美国过剩的房屋将很快得到消化。而从美国新移民的情况来看，在发达国家里，美国是唯一的人口增长情况具有亮点的国家。

　　从2011年美国经济基本面来分析。去年，美国经济数据和市场状况给世界带来一个“惊喜”——不论是宏观经济数据还是微观经济基础，都显示出活力。连美国传统制造业中的汽车行业，也出现了“意外”增长，美国汽车城底特律又“活”过来了。美国经济颇有“万事俱备只欠东风”的味道，这个“东风”就是美国房地产。这也是美联储“迫不及待”督促美国国会的真实原因和理由。

　　笔者对美国房地产2012年及之后的走势有三点预测：第一，美国房地产市场并未见底，但却有见底的种种迹象;第二，美国房价处于历史底部区域，这表明美国房价在2012年仍有可能继续下跌，但下跌空间不大;第三，可以确定的是，美国“法拍屋”消灭之时就是美国房地产复苏之际。 中国房地产投资者应该思考的问题

　　经历十年黄金周期的中国房地产投资者，已经积累了相当客观的财富，不少投资者已超过了美国的“中产阶级”。这时候，投资者需要提升自己的战略眼光，从全球资产的角度审视自己的投资与财富机会，进行全球性资产配置，尤其是考虑美国资产配置。

　　2012年，中国的房地产市场几乎可以认定将是“风雨飘摇”之年。事实上，有前瞻性眼光的人和风险先知先觉者已经发现，在2011年，中国房地产市场黄金十年的历史性拐点已经出现。

　　2012年，中国经济与房价双双下行是确定的。与其考虑分散风险，不如考虑对冲风险，美元和美国“法拍屋”将是一个风险对冲的选择。

　　今年3月份，中国国家副主席习近平将正式访问美国，这是中美两国的“大事”。可以肯定的是，中美经济上的合作将远大于政治上和合作，理应是前者推动后者。中美两国在经济上是完全互补的，中美两国经济早已相互深深嵌入对方之中，未来中美两国的合作将远大于竞争。

　　2012年，中国的富裕人群和成功投资者，到了该考虑做全球战略投资者的时候了。2012年，他们，应该考虑到华尔街的“后方”去投资了。

　　2012年，中国团购美国“法拍屋”的投资或将兴起。（作者：曲子）