美媒:中国房地产经历了黄金十年 将进入白银时代

图  2000-2011年中国住宅竣工面积（万平方米）

　　中国房地产业经历了迅勐发展的“黄金十年”，未来十年中国住宅总体上将供不应求，也因此具有良好机遇的“白银十年”将会如期而至。

　　巨大的需求

　　首先是刚性需求。居民的住宅刚性需求内涵丰富，为简单起见我们仅对在当地进行首次置业的情况略作分析。中国的城市化进程方兴未艾，未来几十年的时间内还将继续。根据测算，中国城市化每提高1个百分点，将会产生1300万人的新增住房需求。2012年2月，中国社会科学院蓝皮书预计，到2020年中国城市化率将达到55%。据此计算，从现在到2020年中国城镇住宅新增需求量至少要能够满足1亿城市化人口的需求，即使按照人均20平方米计算，这部分的住宅需求总量也会达到20亿平方米之多。

　　其次是改善性需求。随着中国经济的稳步增长，城镇居民逐年提高，其对住房的改善性需求必将稳步上升。数据显示，2010年中国城镇实有存量住房资源约为 140平方米，同年城镇人口达到6.66亿人，简单计算城镇人均住房面积约21平方米，户均不过60平方米。而2007年国务院的24号文件就规定：廉租房50平方米，经济适用房60平方米。这说明，从整体的平均水平来看，中国城镇居民的现有的住房面积才勉强达到政策性保障房的水平。而建设部政策研究中心曾经在2004年发布《中国全面小康社会居住目标研究》，提出到2020年，我国城镇人均住房建筑面积目标为35平方米。即使要达到户均90平方米，则今后需要新增住宅幅度高达50%!

　　再次是置换性需求。2000-2010年中国住宅竣工面积达45亿多平方米，由此可知2000年以前的住宅存量不足95亿平方米。在这不足95亿平方米的存量住宅中，由于复杂的历史原因，它们不可避免地存在着制造质量、建筑户型等诸多难以尽如人意的地方，在接下来的近十年里，随着经济增长和社会的进步，等待这些住宅的大都是被拆除的命运。这期间即使有一半这样的住宅拆掉重建，这也是一个巨大的住宅需求。我们承认私有率是很高、空置率也接近世界警戒线，但是我们要提醒的是，这些面积都是不舒适不合理的面积，是要被动拆除的面积，只是一些可以变现的财富，而不是真实的高质量的可拥有的居住面积，这个需要提醒特别是海外的研究者予以注意。

　　按照上述的保守估计，到从现在到2020年，中国城镇住宅的需求量将至少达80亿平方米。

　　供应的瓶颈

　　供应方面，首先来进行总量分析。数据显示，2000-2011年这12年间，全国城镇住宅竣工面积累计达52.6亿平方米。这12年，是世界公认的中国房地产业发展的黄金时期，因为在此期间它的发展基本上没有受到大的羁绊，住宅投资增长迅勐。而即使是这样的黄金时期的12年，中国的住宅供应总量也仅仅达到 52.6亿平方米，远远不能满足上述保守预测的今后几年的三项需求量。

　　数据来源：中国房地产数据研究院

　　而更加令人惴惴不安的是，与前十几年相比，今后中国的房地产的发展势必会受到多重约束性因素的影响，这也几乎是业内外的共识，那么由此可以推断到2020 年的8年间中国的住宅供应总量应该低于2000-2011年这12年的供应量。于是，到2020年中国城镇的住宅供需缺口将不小于30亿平方米。这是全国性的总体分析。

　　再来看区域性结构供求失衡。众所周知，中国的公共服务资源的分配是很不均衡的，特大城市、省会城市的公共服务资源相对丰富，中小城市次之，而农村的公共服务资源很少。由此引发了改革开放以后人口的定向流动：从农村流向城市，从中小城市流向大城市。这导致全国大城市人口骤增，交通困难，住房紧张。这一趋势预计在今后较长一段时期内不会有根性的改观。

　　以上海为例，数据显示，2000-2010年上海常住人口净增加694万，而同期上海住房累计增量为3亿平方米略上下，年均住房增量3000万平方米左右，按人口普查的数据，人均住房面积累计只增加了3.25平方米;以统计年鉴数据，累计增加了10平方米，在2010年上海人均住房建筑面积才22.86 平方米。

　　根据UNECE等组织的资料，中等发达国家（人均GDP1万美元左右）人均居住面积普遍为25-35平方米，换算成建筑面积，则约需要人均35-45平方米。上海人均GDP早在2008年已经突破1万美元，但2010年上海常住人口人均住房建筑面积，距离小康标准还有相当大的差距。上海市第十次党代会设定目标，上海将在2017年达到常住人口人均GDP2万美元，由此可以推断，2020年人均GDP将超过2.5万美元。届时更多的居民将有改善性住房需求，这是情理之中的事情。

　　而上海“十二五”住房发展规划显示，期待2011-2015年期间新建1.25亿平方米住宅，年新增2500万平方米。即使这个目标能够如愿实现，在考虑折旧和拆迁之后，2015年相对2010年的住房存量实际净增量将不大于0.6亿平方米，2020年相对2010年的住房存量净增量将小于1亿平方米。按照这样的推断，巨大的供求缺口无法避免。

　　上海如此，在其他大城市这样的情况也大同小异。一方面，这就需要大城市政府未雨绸缪，早作筹划，制定当地的房地产业中长期发展规划，引导今后市场的运行;另一方面，房地产开发企业也应该从中看到巨大的商机，仔细研究，果敢开拓，迎接新的生机。