华远地产董事长 任志强
2013“迭代与平衡――中国地产新视角高峰论坛”于1月8日上午9点半在中国・北京柏悦酒店隆重举行。迭代与平衡，启迪与碰撞，“2013中国地产新视角高峰论坛”力图把脉中国社会发展之要冲在大经济、全战略时代，开始勾勒行业迭代的蓝图。
以下为华远地产董事长 任志强演讲：
给我出了个题目是2013年的总体判断，他们都说虚的，就想让我说说房价涨多少。
第一个判断，和陈所长的一样，调控政策不会大变。估计今天不会大变，过一段时间也不会大变。
第二个判断，总体是平稳增长的。
第三个判断，价格稳中有升。本来我想说暴涨，大家都有意见，我就说稳中有升吧，升多少就不知道了，也许一个劲的就升下去。
第四个判断，区域分化加剧。
我认为影响的因素主要有三个：第一，城镇化。第二，基础设施投资。第三供求关系。
关于城镇化，我和巴博的后半部分起码相同，和他不同的是关于土地问题。每一次我们三个人要在一起的时候一定要把陈博士放在最前面，把巴博士放第二，把我放在第三，这样的话我可以批判他，否则的话一定是他们批判我。
城镇化发展过程低于30%的时候是一个缓慢增长的过程。然后就进入一个快速加速的过程。到70%以后又进入平缓增长的过程。和巴博士、陈博士说的一样，农村进入城市是第一个阶段，由小城镇进入大中城市是第二个阶段。但是我们没有第三个阶段。因为土地制度决定了我们不可能 从市中心向郊区。因为我不可能在郊区盖别墅、不能买庄园。到郊区就变成小产权房了。所以我们第三个阶段就终止了，于是第四阶段成为城市群几乎不可能。中国和国外严重不同，就是中国的城市是政府决定的。我说你是市你就是市，我说你是县你就是县。深圳是个渔村，但是深圳现在已经变成了一个副省级城市，是因为深圳是政府支持的。我们认为在中国的城市化程度是非常高的，一线城市接近60%的城市化率。二线城市50%，三线城市30%，整个河南省只有40%的城市化率。有很多是还没有达到我们的平均值。
从其他发达国家情况来看，包括韩国和日本，他们的城市化率已经超过了80%或者更高。我们的城市化率与他们相比滞后了三四十年的时间。虽然韩国也是在抗美援朝之后才开始进行城市化建设，但是他们的发展速度很快。我们按照未来的发展需求，大概到2030年我们需要达到65%以上。是我们政府提出来的。所以在同类的情况下，我们还差的很远，还有一个直接上升的曲线。即使是这样，我们和世界发达国家的平均水平相比，还差很远。根据已经实现的国际化情况来看，我们离那条曲线还差很远。就是中国太落后了。从工业化率来看，和城市化率两者几乎相同。我们城市化率70%才能满足工业化率50%。否则永远是农民工。从城市化率发展来看，城市化率对中国GDP的贡献很大。特别是劳动力的转移，对GDP的贡献影响是非常巨大的。从城镇化来说，第一个是改变了我们的人口结构，德国大概只有百分之一点几的农业就业人口，美国不到3%，我们现在人口很大。第二，改变产业结构，一二三产业布局发生了变化。第三，改变了公共利益均等化。在农村只会有卫生员，不会有医院。也不会有大学。必须用城镇化的办法来改变公共利益均等化的问题。从中国香港、日本、韩国美国的情况看，我们的第三产业还没有发生巨大的变化。现在来看第一产业的人口比重是很大的，大概还有接近于40%。第二产业很低，不到30%。第三产业30%。如果没有城市化，永远不会发生改变。如果不能改变，中国经济永远处于发展中国家，不会进入发达国家。
但是我们的城镇化会不会产生呢？它对经济的影响是巨大的。一个是GDP的总量。我们从95到2010年从20%的比重下降到10%。但是就业的人口还很高。十五年的过程中，从52%下降到37%。相当一部分就业人口是大量的向城市转移了。很明显，在我们建国之后，城镇化有一个高速发展的过程。但是，自然灾害以后我们迅速进入了一个低潮，饿死了好几千万人。没有就业，没有粮食保障，最后结果只能把所有知识青年糊弄到农村去，这一个最重要的目标就是告诉你，你安排不了就业了，你到农村自己养活自己。所以那个时候叫我们也有两只手，不在城里吃闲饭。不是我们想吃闲饭，是城里不给我们机会。只要政府垄断的情况下，改革之前是一个去城市化的过程。
六十年代以后，农民用户籍制度把他捆在了土地上。也就是说你不能进城。在自然灾害的时候禁止各个省的灾民、难民到其他地方逃荒。哪怕你到富裕城市逃荒也不允许。《1942》的电影，这个电影是可以跑到陕西富裕的地方混饭吃。但是计划经济阶段是不允许的。哪个省的游民要跑到别的省去，要把省领导抓起来。最明显的改革开放之后，农民从土地上解放出来了，有了一个再次进入城市化的高潮。92年邓小平南巡讲话之后，出现了一个高潮，这个高潮就是城市化的发展过程。
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