1美元买房真相:持有等成本远大于房屋总价(组图)

损毁严重的“1美元房”

楼梯、天花板残破

底特律市中心通用集团总部所在的复兴中心建筑群

　　1美元能在底特律买房？真让中国人心动啊。

　　美国汽车城底特律的别墅只卖1美元，这条新闻最近在国内引起广泛讨论。当人们在社交媒体上发表对美国房价羡慕、不解、质疑等评论的同时，也有投资者开始考虑是否值得去美国房产市场“抄底”。

　　腾讯财经在底特律实地调查发现，“1美元房”在底特律确实存在。

　　当地的Remax房产经纪公司经纪人丹•希尤里斯为腾讯财经展示了底特律市中心附近四处其公司代理的房屋，这四栋房屋的出售价格分别为1美元、75美元、300美元和1000美元。

　　看看1美元的房屋什么样：这栋房子位于底特律西北方向，距离市中心仅10分钟车程，位置不错；但房子毁严重，整个房顶已经消失不见，只剩下断壁残垣；房屋内部也是凌乱不堪，到处是碎玻璃、断的电线，斑驳的墙壁以及之前无家可归的人在这里居住留下的杂物。

　　与其说是房屋，这里更像是一间垃圾清理场。或者说，1美元可以买下这块地皮。

　　由于受到金融危机的冲击，底特律房价大幅下挫，贷款人的还款额已经超过了房价，大量房屋抵押贷款人选择违约，银行或贷款机构最终将房子收回，这些房子成了住房抵押贷款违约房。希尤里斯介绍说，这栋房屋原先的房主因支付不起贷款，便丢下房子另谋出路。底特律众多低价的房屋便是属于这一类房产。

　　底特律能曾是美国最大的城市之一，也是美国过去60余年中城市人口骤减最明显的城市之一，其城市人口已从鼎盛时期的170万缩减至目前的70万。

　　底特律能给中国带来警醒的是，城市当然会衰败，如果人们可以自由迁徙的话，就会有人去城空的可能。大量人口迁出造成的房价暴跌、消费乏力，还会更进一步损伤当地经济，造成恶性循环。

　　3月30日，北京大学中国经济研究中心教授周其仁在上海的一个城市化论坛上专门提到：“不要认为底特律这样的情况在中国不会出现。”他认为这对中国的城镇化的警示体现在，需要把城镇化的一部分控制机制需要交给市场，而非政府主导。因为居民会根据市场变化选择适合自己的城市，却不会按照行政规划选择生活、工作地点。他举例说，在美国每年会有超过1/10的人口移动住处，择州而居。尽管在中国过去的三十年中，居民人数扩张几乎发生在每一个城市，但并不意味着惯性会一直持续。

　　当一个城市的人口从聚集周期向分散周期转变的时候会发生什么？底特律就是一个最值得研究的范本，价格跌至冰点的房产即为标志物。

　　成本详解：膨胀的“1美元”

　　1美元的房子当然只是底特律房产市场崩溃过程中较为极端的例子，大多数低价房屋的价格为几百美元至几千美元不等。根据密歇根房地产商协会的报告显示，底特律平均房价在2012年为17000美元。

　　均价约10万人民币的房子，对中国投资者依然具有吸引力。但那些低价房产的交易、持有等成本，对投资者的压力甚至要大于房屋总价。腾讯财经对此进行了详细了解。

　　希尤里斯向腾讯财经介绍说，除了要支付标售价格外，购房者在购房时还需要一次性向底特律市政府缴纳房屋验收费295美元。

　　此外，购房者还需向第三方验收机构支付600-1200美元不等的验收费用，验收机构负责核查该房屋的一切情况，包括此前的抵押贷款情况、房主的信用度等。购房者无须支付中介费，中介费由银行支付。

　　房屋顺利过户后，新的房主以后要承担的主要费用就是房产税。希尤里斯介绍说，房产税的税基不是按照房屋的售价，而是按照地产评估师评估的房屋价值来计算，而当年支付的房产税税基是三年前的评估价格，房产评估师每年都会对房产价格进行评估，除了金融危机期间，房产评估价格波动较大外，其他年份波动并不大。

　　这意味着，一套目前售价几千美元的房子，如果政府三年前的评估价格为5万美元，按照6.8%的房产税计算，接下来每年要支付3400美元。实际上，对一些低价房来说，每年的持有成本超过房价并不稀奇。

　　希尤里斯表示，这些超低价房均是抵押贷款违约房，目前由银行所拥有，最近几年，他所在的房产经纪公司接到越来越多银行打来的电话，要求他们代理银行手中的违约房。希尤里斯向笔者展示了一份购房清单，上面的信息显示这栋售价75美元的房屋目前的主人是房地美公司。

　　这栋售价75美元的房屋状况稍好，但也经历过火灾损毁。希尤里斯说，很可能是人为的纵火。和1美元房所不同的是，75美元的房屋所在社区环境更好，这栋房屋位于底特律西南方向，距离市中心仅4英里，环境优美，靠近底特律河，对岸便是加拿大安大略省。

　　这栋房子周围很多房屋状况良好，整洁一新，希尤里斯说这一地区的房屋平均价格能达到2万5千美元。而与之仅相隔两个街区之外的另一个社区，房价甚至能达到50万美元。

　　此外，300美元和1000美元售价的房屋，状况就更好一些。1000美元的房屋共三层楼，每层有3-4个房间，甚至连窗户都基本完好。希尤里斯说，经过简单修缮，这栋房子应该就可以出租了。

　　而这些房屋的购买者，基本都是以投资为目的，希尤里斯认为，其中并不乏好的投资机会。

　　“相对于如此低的价格来说，我认为还是有一定的投资价值”希尤里斯说，“以那栋1000美元的房子为例，基本上经过简单修缮，就能以大约800美元每月的房租出租。”

　　希尤里斯表示，底特律周边的租房市场很火热，他很肯定地认为，像一些较好社区的房屋，基本上在交到中介手中后，当月就能租出去。

　　希尤里斯认为，金融危机期间，底特律的房价在短期内大幅下跌，目前已经开始恢复，但不能指望在短期内就恢复到危机前的水平。

　　“我认为在10-15年之内，房价会缓慢增长。”希尤里斯说，“但别指望在一两年内就能有大幅的增长。”
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