瑞银经济学家警告:中国楼市低迷可能转变为崩盘

　　瑞银独立经济顾问 乔治•马格纳斯 为英国《金融时报》撰稿

　　中国房地产是全球经济中最重要的行业，不但在中国经济发展中发挥着关键作用，并且为从珀斯到秘鲁的工业大宗商品生产商带来利润丰厚的业务，同时还是世界各国对华出口飙升的支柱。在过去几年里，关于中国房地产市场即将崩盘的预言不绝于耳，但它们始终未能应验。不过现在世界应该当心了。自2013年年中以来，中国房地产活动指标持续走低，如今看来，该行业的低迷有可能转变为崩盘。即使是最乐观的判断也是中国即将进入通缩阶段，而当前全球经济正处于疲弱状态。

　　中国监管薄弱的影子银行业中的违约风险——以及地方政府债务的迅速增长——是切实存在的，而且与房地产相关。然而中国政府和央行拥有政策工具来限制这二者的短期影响；他们已经实施了债务展期、银行纾困和资本重组措施。

　　中国更大的风险在于房地产崩盘带来的广泛影响。中国房地产投资已占到国内生产总值（GDP）的13%左右，几乎是美国房地产泡沫最高峰时期该比例的两倍。再加上钢铁、水泥和其他建筑材料等相关行业的投资，这一比例接近16%。广义的房地产部门大约占到固定资产投资的三分之一——中国政府按说应该把固定资产投资的重要性排在经济再平衡目标之下，后者涉及增加家庭消费。房地产贷款占到商业银行贷款的五分之一左右，但在商业银行的贷款总额中，至少五分之二是以房地产作为担保的。此外，房地产市场的兴旺让各省市地方政府通过卖地获得了丰厚的收入，从而刺激它们大举投资于基础设施建设。

　　如今情况之所以看起来有所不同，原因在于房地产市场出现长期化的供应过剩。随着房地产市场放缓，房屋开工、完工和销售量大幅下降，尤其是在一线城市以外的地区。有报道称，在截止今年4月的一年里，北京未售房屋库存消化周期从7个月升至12个月。但从在建房屋和总销售量来说，大部分未售房屋位于" 二线城市"——这些城市的库存消化周期已经上升到大约15个月。三四线城市的消化周期约为24个月。

　　中国的反腐运动往往将矛头对准那些拥有豪宅的个人，这无异于给房地产市场泼冷水。根据一家投行最近发表的报告，中国最富有的1%家庭估计拥有全国大约三分之一的住宅地产。此外，信贷条件收紧，包括房地产开发商融资成本升高，尤其是在影子银行领域，也在影响房地产市场。商业地产和基础设施的回报率，以及开发商和地方政府的现金流，种种情况都在恶化。

　　当土地和住房价格下降时，房地产市场以及整体经济就可能出现危机。虽然官方数据显示今年3月70个城市的房价同比仍上涨8%，但实际上，自2013年年底以来房价是下降的。

　　如果房地产活动和房价进一步下行，中国政府不出台传统刺激政策的决心就不太可能坚持住。我们可以预期中国政府有可能出台一揽子组合措施，包括：增加基础设施和环境项目的支出；加快内地和西部省份的城镇化进程；放松限购政策，比如降低抵押贷款首付比例；以及最终推出新的宽松货币政策。

　　此类举措可能为金融市场和经济提供短期的喘息空间。但如果政府采取的举措过猛，将损害经济再平衡的根本战略，届时负面经济影响将更大，持续时间也会更长。中国在许多方面不同于西方国家，但房地产泡沫破灭对经济的切实影响在全世界都一样。中国政府将不得不在今后两年应对这些影响，而我们其他人应该准备好在全球经济复苏仍不稳固的时期应对中国房产泡沫破裂的通缩影响。

　　本文作者曾经担任瑞银（UBS）首席经济学家，现在则是该行独立经济顾问