躺着也能赚钱时代的终结:中国房企纷纷玩起这个

　　地价在涨，融资成本、建材成本和税收居高不下，房价则在往下走，留给企业的盈利空间越来越小。兰卉澎湃资料

　　“轻资产”这词，在房地产行业越来越红。

　　作为国内房企的龙头万科，近年来身体力行，实践着小股操盘的轻资产模式，其不停收缩战线，通过出让股权，将项目资产变轻：今年3月，万科把北京房山长阳九号地项目40%的股权作价2000余万元，出让给福州泰禾；2013年，万科把上海虹桥11号项目39%的股权转让给华威欣城。

　　当然，万科是让股不让权，万科的“小股操盘”强调，在多个财务投资人的情况下，不管项目是否存在控股股东，其他投资人无论是否控股，都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。这种模式也意味着，在同等的资产规模下，万科可以支持更大的经营规模，同时获得更大的市场份额。

　　这一招并非万科自创的，美国的老牌房企铁狮门、新加坡的凯德，都是这一方面的鼻祖。万科总裁郁亮曾经说过，在和铁狮门旧金山的合作，最大的收获就是铁狮门的品牌和管理输出经营模式。铁狮门通过合资的模式，可以5%的资本投入，分享40%的项目收益。和铁狮门的合作无疑让万科看到“小股操盘”的魅力。

　　值得指出的是，在房企喊话轻资产的背后，是房地产开发的利润不断走低。相关数据显示，2013年房企利润仅12%～13%，并且这一水平还在不断下滑。

　　朗诗集团董事长田明直言，地价在涨，融资成本、建材成本和税收居高不下，房价则在往下走，留给企业的盈利空间越来越小，房企利润下滑将会是一个长期趋势。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言，传统的重资产，即买地、开发、销售的模式，不仅赚得少，风险高，扩张还特别慢。

　　但是轻资产，在诸多开发商眼中，并非香饽饽。

　　一港资企业高层坦言，轻资产，简而言之就是品牌和开发能力的输出，这一点品牌企业十分具备优势。特别是当下，房地产市场低迷，不少企业有项目却没有资金，就可以和品牌企业合作，大企业通过少量甚至零资金投入，不仅收取项目管理费，还可以分享地块开发带来的收益。但是对于中等规模的企业而言，知名度低，品牌缺乏溢价力，加上在采购、融资方面没有优势，导致中小企业在轻资产前只能望尘莫及。

　　有一个业内人士这样说，中国的房地产企业在过去的黄金十多年，大部分房企除了拿地以及有限的融资能力，其实什么都不会，这种企业很快就会被取代。“开发环节何其多，只要有一项专业能力特别出众的，就可以实现轻资产。”

　　陈晟直言，轻资产，说到底就看企业有没有拿得出手的东西可以输出，包括融资、产品设计、开发管理、成本管控甚至销售，房地产开发中的任何一个环节都值得输出。

　　融资能力特别强的，比如星浩资本，百分百通过基金的资金来开发，自己收取管理费的同时，分享地块升值和项目收益。

　　如果建造能力特别出众，就可以搞代建，比如绿城，绿城中国的代建收入在集团总收入中占比逐年走高，宋卫平新创立的蓝城，宣称把代建作为主营业务。

　　专门搞技术输出的，比如朗诗，通过绿色节能的技术，实现轻资产模式。

　　甚至，如果产品线知名度够高，也可以单纯的产品线输出，比如星河湾。

　　有房地产股权基金的合伙人直言，过去的十多年，房企的大环境太好了，只要有地块，躺着也能赚钱。但是时代不同了，大浪淘沙过后，是强者和智者胜出的年代，轻资产只是一个试金石，背后是对房企开发能力的终极考验。