深圳地王制造者:背后隐藏一堆秘密 董事长很低调

　　“志在必得”的地王，提前准备好的新闻稿，熟悉的中标者，老搭档却换了，在龙光地产拿下深圳地王的背后，隐藏着一堆“秘密”。

　　6月8日下午，12家房企争抢位于深圳光明新区一宗“巨无霸”商住用地，最终龙光地产以140.6亿元夺魁，楼面价约2.76万元/平方米。这个总价也超越了美国地产巨头兆华斯坦134亿元在前海拿下的地块，一举成为深圳最新总价地王。

　　龙光地产成立于1996年，早年在汕头做城中村改造项目起家，2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，开启全国扩张序幕。2014年开始，这家公司强势杀入深圳，席卷土地市场，可谓深圳地王“制造机”。

　　2014年，龙光拿下龙华白石龙地王46.8亿元，为当年的龙华住宅地王；2015年9月，红山商业地块，总价高达112.5亿元；12月底，坪山新区三宗商业地块10.8亿元。加上昨日的总价地王140.6亿元，龙光近两年合计拿地金额已高达310.7亿元。

　　然而，与之相对的却是一个中小型开发商的“盘子”，龙光地产去年销售额仅205亿元；前年拿下白石龙地王之前，龙光在深圳仅有三个售罄项目：龙光·天悦龙庭、龙光·君悦龙庭及龙光·世纪大厦；同时，根据龙光地产最新港股价格，其总市值仅约150亿港元。

　　据界面新闻记者调查，这家核心利润不到20亿元的公司之所以能撬动数百亿元土地，背后不仅有龙光集团董事长、潮汕商人纪海鹏的运作，更隐藏着一系列复杂的合作与融资安排。

　　此次拿下深圳总价地王的是龙光地产子公司“深圳市凯丰实业有限公司”，该公司成立于4月15日，早前的股东自然人高华彬持股90%，纪锦坤持股 10%；在拿地前不久，这家公司的股权结构发生变化——高华彬股份被稀释至60%，新加入的股东深圳市龙光房地产有限公司持股20%，浙银钜鑫资本管理有限公司（下称浙银钜鑫）持股10%。

　　对于两位自然人——高华彬与纪锦坤的身份，龙光方面并未给予证实。一位接近龙光地产的人士告诉界面新闻，此两位并未在龙光集团体系内任职，“但他们应该是纪海鹏的亲戚。”

　　而持股10%的新股东——浙银钜鑫极有可能是一个融资通道，该公司成立于2015年10月19日，主要经营业务为受托企业资产管理，投资管理，股权投资等。浙银钜鑫的大股东为浙江浙银资本管理有限公司（下称浙银资本），持股51%、深圳市前海江楚源投资管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。

　　在著名的“宝万之争”中，浙银资本就曾被宝能系姚振华使用，设立资管计划增持万科股票。而在浙银资本背后，浙商银行的理财资金通过认购五矿信托相关信托计划的信托收益权，持有浙银资本股权。

　　财政部网站一篇名为《名股实债融资方式存在风险应引起关注》的文章指出，这种“名股实债”的融资方式通过引进各有关参与方，将债权包装成股权，不仅规避了贷款规模控制，而且脱离资金使用监控，存在风险隐患。从对资金流向的检查情况看，对名股实债融资取得的资金，融资方及其子公司可以在其账户之间任意划转，用于补充融资方流动资金或归还其他银行贷款，致使该类资金游离于资金用途监管体系之外。

　　在龙光此次的地王股权安排中，浙银钜鑫虽然表面上只占10%的股份，但其实际的资金量极有可能超过10%，资金背后真正的金主，也极难追踪。

　　以往，龙光拿地王的搭档都是平安。龙光竞得白石龙地王与红山商业地块时，项目子公司均是龙光地产占股51%，另外49%由深圳市平安大华汇通财富管理有限公司持有，后者隶属于平安大华基金有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保险集团。

　　但在8日的地王大战中，“龙光平安”搭档却不见踪影，取而代之的是平安的独自拼杀，不仅如此，这对老搭档还上演了一幕“相互抬价”。

　　在主持人宣布底价为54.12亿元后，短短1分钟内，7家房企先后举牌将价格推到110亿元。随后碧桂园、平安、华侨城继续抬价，从历时80分钟共计139轮的报价情况来看，龙湖的报价上限是110亿元，碧桂园在报价122亿元后退出竞争，华侨城的报价上限是130亿元。而龙光在报价到130亿元后才加入到战局之中，最终龙光与平安鏖战50轮后分出胜负，把地价抬高至140.6亿。

　　可想而知，融资通道浙银钜鑫背后的金主，无疑给了纪海鹏极大的勇气。这个潮汕商人似乎在两年前就预见到了深圳楼市的前景，大举押宝这里。

　　上述接近龙光地产的知情人士告诉界面新闻，由于龙光地产近两年在深圳的精准节奏，很多资本方都在找龙光合作，融资成本也较低。同时，龙光地产在深圳还拥有众多城市更新项目，“加上公开市场获得的土地，龙光在深圳拥有真正的千亿货值”。龙光集团公告显示，截止到2015年末，龙光的土地储备建筑面积高达1371万平方米，平均储备成本仅2410元/平方米，其中深圳区域的投资额超过70%。

　　这家起源于广东汕头的房企，在2013年底以几乎“贱卖”的方式搭上了港股末班车。当时这家公司最大的卖点就是“低股价+低土地成本价”，其大量位于中国三线城市的土地平均成本约1001元/平方米，而最终的募资额度不足19亿港元（约合15.65亿元人民币）。

　　上市不足半年，这家公司就声名鹊起。但原因却不是公司业绩如何出色，而是公司创始人、最大股东纪海鹏之女，时年24岁的纪凯婷成了福布斯全球最年轻的富豪。

　　出生于1990年的纪凯婷在2013年11月调任为龙光地产的非执行董事。在这之前，纪海鹏已经将资产转移到她名下。据称纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了龙光地产85%的股份，这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元。外界甚至戏言，纪凯婷是可以与国民老公王思聪媲美的国民媳妇。

　　与媒体对纪凯婷多正面报道不同，纪凯婷的父亲，潮汕人纪海鹏则相当低调，网上鲜有他的照片。在香港一个“潮属社团”的聚会上，纪海鹏当选香港潮属社团总会首席会长。