拿下中国地王的莆田男人:我账上还趴着140亿(图)

　　有一种说法，大幅降低负债率是因为重新评估了土地。

　　曾飞燕：从内地和香港的准则来讲，土地是用成本法计价，不采用公允价值计价。投资性房地产是有公允价值计价，中期报告中物业估值的增加对利润只有900万元贡献。

　　公司会计报表严格遵循会计准则规范，未对土地进行公允价值评估，如真如该报道所述来评估土地，按目前土地市场情况，公司1026万平方米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就不是今天这个数值。

　　欧宗洪：我们没有进行任何的土地评估。另外有人以为我们通过发债发了110亿元来买土地，这个是严重不实的情况。公司所发债券100%用于替换原有债务。(曾飞燕：从公司去年底可以看到，非标那部分占100多亿元，到目前为止基本上置换了大部分，还有非常小的大概30多亿元接近40亿元规模因为借款协议刚性的约束，目前还不能置换。接下来在下半年通过其他的融资渠道，整体负债的成本会下来。)

　　融创的净负债率下降，净资产大幅增长。

　　曾飞燕：去年到今年权益的增长可以看到净数的变化。一方面是小股操盘，合作模式造成少数权益增长。第二，1月13日上市之后整个资本结构的调整。这是最重要的。

　　偿债是否压力？

　　曾飞燕：公司根据业务发展需要及外部利率的总体趋势预测等多种因素，对所发债券期限的设定已充分考虑了到期偿还的期限与金额匹配。管理层对未来五年现金流的进行了测算，流动性整体充裕。

　　欧宗洪：还债压力不大，公司今年下半年到期债务20多亿元。公司根据现金流的情况，本年度可能提前偿还未到期债务80亿元甚至100亿元。

　　上海的地王项目进度安排是什么？

　　林峻岭：2018年初推盘，项目80%是100平方米以下，这种设置合理的，非常符合目前中高端产品的需求。目前上海内环内高端住宅面积300、400平方米，总价偏高。我们定位为轻奢豪宅，满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。

　　融信为什么重仓杭州？

　　欧宗洪：今年好多城市地价涨得很厉害，但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多点，而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。

　　我们在早前拿了楼面价1万多元的相当位置，至上周同行拿的差不多3.4万元多，是我们价格的一倍多。萧山区的库存大概200万平方米，库存量不大，从大杭州来说，今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方方，今年上半年已经消化了1400万平方方。也就是说，去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全，我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。但是市场土地供应才八九百万平方。

　　(净负债率按照借款总额减去受限制现金、现金、现金等价物以及初步年期超过三个月的定期存款除以权益总额计算)