开发商自曝扛住房价的秘密:关键看政策能执行多久

　　“不可能那么快就降，根据我们公司去年年底的财务情况，如果不再拿新地，扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测，到目前为止，还没有降价的。”昨天，通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。

　　“史上最严厉的”的京十五条出台后，与一次次加息、提高准备金形成合力，全面收紧了房地产企业的资金来源。购房人开始观望，并期望着在这轮调控中，需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到，作为购房人的博弈对手，他们目前的降价意愿并不强烈。那么，开发商实际能扛多久？相对弱势的购房人，还有机会在这次博弈中获胜吗？记者对此进行了相关调查。

　　跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季

　　每一次政府出台调控房地产市场的新政策，购房人最关心的都是两个问题：房价能不能降下来？何时能降下来？这一次也不例外。

　　“细心梳理一下前几年的经验，地产新政出台，房价进入下跌通道后，其路径其实是有规律可循的，了解了这个规律，购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。

　　“首先是观望期的量跌价滞阶段，新政策出来后，怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望，开发商也会观望。购房人不动，就没有成交量；开发商不动，新的项目会暂缓入市，老的项目价格不涨也不跌，双方都绷着，看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了，率先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，比如2008年那次，短的三四个月，比如去年通州房价的下跌。”

　　肖先生认为，从某种意义上，这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读，认为有效果就是房价应声而落，否则就是没用，其实，价跌往往不会那么快显现。”

　　其次，“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。

　　之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲，二手房的价格是相对坚挺的，这是由于二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。 至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。

　　扛价的根本原因 “即使降价，许多人也买不了”

　　“前两天，有人告诉我，管庄一个项目降价了，由一平方米35000元降到28000元了，我当时就不信，后来一打听，这个项目还没开盘呢，嚷嚷过均价35000元，现在又说28000元了，其实这只是开发商的一个销售策略，不能算是真正降价，因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期，这样的信号会很多，但从客观规律上来讲，可能会有‘假摔’，扫扫价格的浮沫儿，真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价，既是开发商出于角色的本能，也是规律使然。”肖先生坦言，在这方面，购房人明显处于弱势。

　　在记者随后的采访中，多位开发商向记者证实了肖先生的判断：现在还没有降价的计划，至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性：“现在什么成本都在上涨，开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说，不要说最贵的广东技工，连浙江技工一天都300元了，成本在那儿摆着呢，肯定不愿意降呀。再说了，现在的政策是限制需求，降价了，许多人也买不了呀，弄不好，新客户没来，老客户也跑了。”

　　通州项目是去年调控后的率先降价者，这一轮会不会继续领跌呢？通州一项目的副总韩先生说：“经过去年一轮的回调，通州房价已经回归到理性位置，金隅花石匠14000元，运河湾、海棠湾21000元左右，北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比，都是有优势的，也得到了客户的认可，目前都还有成交，我不知道其他项目的情况，但我们公司去年年底的工作会上，已明确了今年不涨不降的调子。”

　　开发商是否“不差钱” “资金扛半年是没问题的”

　　不管是“成本论”也好，“调整到位论”也好，这些开发商在表明态度的同时，也都向记者透露出了目前“不差钱”的意思，其中，通州项目的韩先生还明确表示：“从公司的财务情况来看，扛半年是没问题的。”

　　“你听没听说身边有项目说过资金紧张的？”对于这个问题，在记者采访的十余位开发商中，只有一位开发商表示：“有人问过我，能否以股权转让的方式，尽快帮他筹措6000万元。”其他开发商则均称：“前两年销售行情那么好，没听说谁缺钱的，从一些房地产上市公司的报表中也能看到，许多企业的负债率都在 50%以下。最近，不是还有开发商拿地吗？证明‘老本儿’厚呗。”

　　尽管开发商自称不差钱，但记者却从其他渠道了解到了一个让人困惑的信息：2011年1月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比最大的信托业务种类；截至2月17日，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例，发行规模或将超25亿元。这些信托大部分承诺投资收益在10%以上，加上信托费、代销费、托管费等，开发商的融资成本应该在15%以上。另外，今年以来，还有房地产企业通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷、私募等方式融资，融资成本也都高于7%左右的银行开发贷款成本。如果开发商真的不差钱，为什么频频以高成本去融资呢？另外，也有信托公司的工作人员向记者透露，在他们公司发行的近几期房地产信托产品中，开始有了股权融资，以前开发商是舍不得把股权出让出去的。

　　博弈最终谁赢 “关键看政策能执行多久”

　　对于记者的这个困惑，肖先生解释：“高成本融资，还不能简单地理解为开发商就差钱。具体地看，通过信托、海外发债等方式融资的开发商基本都是有一定规模的大品牌公司，这些公司的扩张速度很快，正常的银行开发贷款本身就不能满足它们的发展速度。当然，它们通过这些方式融资，不排除资金紧张的因素，在前几年的调控中，一些开发商已经有过领跌或大规模降价的先例，这一轮也不排除这种可能，但事后分析，它们的降价和高成本融资都有‘丢卒保车’的成分，是在为新一轮扩张和长期应对政策风险作战略准备。”

　　说到长期应对政策风险，肖先生非常钦佩万科的战略眼光，去年，某大开发商利用它的品牌和专业优势，除了与中粮、金隅、五矿、住总等国企广泛合作，在继续发展的同时，也分流了风险，可谓是未雨绸缪。但对于大多数开发商来说，在这方面与万科还有较大的距离。

　　肖先生在与同行的交流中发现，基于以往的经验，多数开发商对目前的政策都持谨慎乐观态度：第一，认为目前严厉的政策不会“长寿”，一年，至多一年半后就会慢慢放宽，因此，即使造成暂时零销售的“市场速冻”局面，凭借之前沉淀下来的“老本儿”也能支撑一段时日；第二，认为政策的严厉程度在执行上会打折扣，有周旋的空间。正是基于这些认识，多数开发商在“扛价”上才会这么坚定。

　　但另一方面，一些中小开发商，不仅银行贷款融资不畅通，信托、私募等融资方式的高门槛也很难跨过去。如果一系列政策严格执行，且持续的时间长一些， “老本儿”吃完之后，实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险，它们会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免，在这个“洗牌”的过程中，部分企业将面临被迫降价促销的压力，这就给了购房人机会。相对来讲，这个周期会比较长，也许半年、也许一年，甚至更长。购房人要作好持久战的准备。而且，2011年1月份的CPI为4.9%，全年还有通胀压力，在衡量房价时，也要考虑到此方面因素。

　　肖先生还分析，由于目前北京的网签暂停，新政的效果还需要观察一段时间，如果市场真的“凝固”了，效果大于开发商的预期，或者政府还有后续政策出台，也许等不到吃完“老本儿”，就有开发商心慌了。这一点，快的话，全国两会之后就会看出迹象。