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投资移民在加拿大当地主那些事

时间:2014-03-17  来源:51周报  

  最近两年,各种华文媒体上考察萨省农场投资的广告时有出现,有的公司甚至直接打出「土地是最保值的投资」的口号,并且列举大量数据、案例,说明在萨省的农场投资回报率远远超过同期房地产等其他投资,一时间华人社区出现了「向西部进军」的潮流。其实投资是一个永远没有结论的话题,很难说到底哪一种投资更好,只能是因人、因时、因地而异,张三赚钱的项目不一定适合李四,去年的投资项目不一定适合今年,美国赚钱的项目不一定适合加拿大。为此有业内人士给出建议:擦亮双眼,不要人云亦云,要根据自己的实际情况做出有利于自己的决定。

  一个农场主的心得

  邹先生2008年从中国移民加拿大,他拥有工程师背景,曾经在美国经营过一家公司。移民加拿大后,邹先生先后辗转于温哥华、卡尔加里和多伦多之间寻找商业机会。最后他把目光放在了的萨省农田投资机会。

  邹先生说,自己来自东北,有很深厚的土地情结,考查了萨省得土地后,他很激动,这里的土地比中国不知道便宜多少。2011年他投入150万加元在Regina以南大约115公里处的Ogema买了4000英亩的土地,然后带着老婆和两个女儿搬到Ogema,正式成为加拿大农民。Ogema是一个经典的萨省小镇,只有368人。

  邹先生说,自己关注农地很久了,在通胀持续高涨的时候,能建立农场这样一个坚实城堡保护自己和家人,自我感觉挺不错的。幸运的是,买地成交一个月之后,同地区的农地的成交价就涨了超过15%,目前邹先生的地都租出去了,收益也达到了自己的期望值。邹先生说,在中国时他就梦想过农庄生活,没想到这个愿望在加拿大实现了。走地鸡、农家菜、钓鱼打猎那就不用说了,而且土地私有,这些都是你的固定资产。

  据邹先生介绍,加拿大农地贷款跟买房子不同,这个属于商业贷款。那就意味着利率高(接近5%),还款年限短,最可能的是20年。以后继续贷款的话,也许可以给25年。同时银行对租约有要求:必须是Cash Rent (现金租约),而且租金达到银行的要求的(约23块/英亩)。一般情况下,第一笔贷款的首付需要超过40- 50%。

  另外,萨省拥有全国最严格的农场所有权规则,只有加拿大公民、永久居民和加拿大独资企业获准持有超过10亩农田的业权。这样的规定就限制了外国投资者,确保土地不会被疯狂炒作。

  根据RE / MAX房地产公司的一份报告显示,总体而言,2012年上半年萨省农地平均值增加了9.1%,个别地区达到20%,高于全国平均水平,约2000元一亩。而同期安省的农场价格达到15000元一亩,BC农场能卖到高达60000元一英亩。

  农地经纪:专门做华人生意

  随着加拿大移民政策的不断变化,两年前,省提名投资移民在西部部分省份推行,2011-2012年, 仅曼尼托巴省投资移民获得审批通过的就达200余人,他们大多来自中国大陆。 获得通过后,投资移民要履行投资协议,即要在落脚省份投资,才能得到该省移民局的认可,并获得7万多加元的押金退还。

  雍先生就是这200人中的一位。雍先生来自河北,是当地一家奶制品企业的老板,2010年他考察了曼尼托巴省的农场,并看中其中一个,开价36万,因为种种原因当时没有买,等到2011年,他了解到这个农场以41万的价格售出。



雍先生看好长远投资农场

  农场价格上涨速度之快出乎意料,雍先生在2011年在温尼伯西北90多公里外一个叫St. Laurent 的小镇附近买了一个农场,拿到了政府7万多加元的押金退还。雍先生是个生意人,他马上看到了这里面的机会,于是他注册成立了一个农业投资管理有限公司,公司的主要业务就是找投资移民,投资买农场、买牛、养牛。雍先生从一个农场主变身农地经纪人。

  雍先生告诉51记者,和中国相比,他看好加拿大的农业环境、市场和政府稳定的政策,各方面法律比较完善,比较适合投资。以曼尼托巴省为例,近几年土地价格连年上涨,他刚来这里时大约六七百一亩,目前已经涨到1千多了。不过雍先生也承认,目前在这个领域存在着欺骗和投机行为,他认为政府还需加强监管。

  雍先生说,他的许多客户已经成功买到农场,其中最大的一个来自江苏的老板一下子投资1900万元买了万亩农地,经营得很好,年收入高达数百万。雍先生认为农地投资不适合投机,如果只想捞一把就走,那你就要小心了,经营农场现金流不大,如果你急用钱很难一下子变现。而且买农场首付款要50%,资金占用很大,年收益率一般在3.5—4.5%之间。农地投资要看长线,放平心态,他自己准备干20年。曼尼托巴省的农业地税很低,纯农地只要每亩1.5元。从长远看,农地投资回报少一点,但风险也小一些,适合长线投资。
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